Приобретать недвижимость в этой стране могут как резиденты, так и нерезиденты Испании. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешения не требуются.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.
КАК ДОБРАТЬСЯ
Чаще всего в Испанию добираются самолетом. Всего на территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.
Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон весьма напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорка, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малага, Лансароте, Ибица, Аликанте, Фуэртевентура и Менорка.
Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.
Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Трансаэро (из Домодедово в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково).
Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании вполне развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.
Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные поезда – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.
Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду во всех агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.
Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для взятия машины напрокат понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются)
Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.
С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
Для начала лучше снять жилье на несколько месяцев (см. раздел об аренде) в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждено специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании. Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку без выезда в страну – по фотографии достаточно сложно оценить объект.
После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.
Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.
При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).
В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных – если фирма пытается их получить, покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.
После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контракта чаще всего покупатель выплачивает около 30% от стоимости недвижимости.
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Согласно закону при покупке недвижимости (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает НДС (с 1 июля 2010 года - 8% для жилой недвижимости, ранее 7%), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1–2% от цены объекта), а так6е регистрацию купчей. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до €500. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом.
По закону NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.
Для оформления NIE необходимо иметь действующий загранпаспорт (требуется предоставить ксерокопии всех страниц паспорта), действующую испанскую визу, таможенный штамп о въезде, два цветных фото 3×4, заполненную форму соответствующего образца. Срок оформления – 30 рабочих дней.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I. A.J. D.) и на представление документа в Реестре собственности дается тридцать дней.
ИПОТЕКА В ИСПАНИИ
Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50–60%, иногда до 65–70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение кредита. Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на май 2009 года составляла 5,4%. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально. В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Ни один российский банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.
Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.
Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.
Строящееся жилье в Испании
В теории преимущество покупки такого типа недвижимости заключается в получении совершенно новой недвижимости по меньшей цене, чем уже построенная. Девелоперы на стадии строительства выигрывают от уменьшения рисков и от получения денег в процессе строительства, взамен покупатели получают скидку около 10–20% от текущей рыночной цены сравнимой новостройки. Еще немаловажно то, что зачастую покупатели могут вносить поправки к своему будущему жилью – при покупке готового объекта такой возможности нет.
В Испании банки дают кредиты под строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя. Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства.
При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.
В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.
Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.
Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте.
В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса.
Правила и стоимость строительства в Испании
Вопрос о самостоятельном строительстве собственного дома разумно поднимать в том случае, если заказчика не устраивают готовые варианты или хочется видеть дом по авторскому проекту.
Начать строительство в Испании нового объекта стоит примерно на 15–20% дешевле, чем приобретение готового. Несмотря на то что сейчас Испания вынуждена сокращать количество строительных площадок из-за некоторого снижения спроса, он по-прежнему достаточно велик, а процентные ставки банковских кредитов под строительство составляют всего 3–4% годовых. Общий срок возведения нового строения обычно составляет от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию приблизительно полтора года. Строительство в Испании в среднем вам обойдется, включая стоимость материалов, €750 за кв. м, но может и быть ниже, и намного выше этой цифры, в зависимости от используемых материалов.
Перед постройкой необходимо подобрать и приобрести земельный участок. Под строительство имеет смысл приобретать только «урбанизированную» землю – то есть с разрешением на строительство. Если такого разрешения нет, стоит обратиться в городскую управу. Проблем с получением разрешения как правило не возникает – тем не менее на предмет строительства на конкретном участке стоит проконсультироваться с юристом.
В Испании существуют жесткие нормы на высоту здания и коэффициент застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка) в зависимости от зоны и статуса земли. Под индивидуальное строительство средняя норма коэффициента застройки составляет 25% плюс ограничение по высоте, зависящее от местности. На бассейн надо получать отдельное разрешение.
Земли продаются как с подрядом на строительство, так и свободные, с возможностью выбрать любого строителя.
Проект в обязательном порядке лицензируется: ожидание лицензии в зависимости от зоны может составлять до полугода. Она выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.
После получения лицензии стоит обратиться к архитектору и разработать проект дома. Как правило, у профессиональных архитекторов налажены выходы на муниципальные власти, поэтому процесс утверждения и согласования обычно проходит безболезненно. Затем нанимается подрядчик, оговаривается смета постройки и сроки сдачи объекта – вся нужная информация указывается в договоре подряда.
Строительство в Испании происходит быстрее, чем в России, российского выше его по качеству. Теплый климат позволяет строить на протяжении всего года. Обычно строительный цикл составляет год-два. Внутреннюю отделку дома обычно исполняет тот же подрядчик. Ландшафтное проектирование можно начать параллельно с постройкой.
АРЕНДА ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ
Этот процесс крайне прост – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах снять квартиру можно в течение дня, достаточно обратиться в практически любое туристическое или риэлторское агентство, имея на руках только паспорт с въездной визой и деньги. Можно при этом поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам придется проявить особенную внимательность при подписании договора аренды или при заключении устного соглашения.
Арендовать жилье в Испании можно как на короткий, так и на длительный срок. Как правило, иностранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для длительного проживания или сдачи в субаренду на короткие сроки. Поэтому краткосрочная аренда популярнее долгосрочной. Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.
Длительная как правило заключается по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает самостоятельную оплату коммунальных платежей. Ставки по краткосрочной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи обычно включены в стоимость, часто сюда же входят сервисные услуги, такие как уборка и смена белья.
Законодательно арендатор защищен сильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны все права и обязанности.
Аренда квартиры или дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первоочередное право на покупку жилья, если владелец решает его продать.
За помощь в создании материала благодарим Ингу Малони, компания La Herencia de Casares
Источник: Prian.ru |