Операции с недвижимостью

Для начала немного вступления. То, что относится к недвижимости, указано в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 130). К недвижимости мы относим, например, участки земли, недр, а также различные помещения, сооружения, леса (то, что невозможно перенести куда-то, не нанеся тем самым ущерба им). Предприятия (как имущество) также относятся к недвижимости (статья 132). Предприятие или его часть можно купить, продать, взять в аренду или передать по наследству. Фактически мы можем совершать с ним все те же операции, что и с жильем, например, с квартирой.

То есть предприятие выступает как объект гражданских прав.

Операции с недвижимостью. Различают несколько видов операций. Купля, продажа, аренда, обмен жилых помещений.

Купля-продажа. Договор купли-продажи включает в себя обязательства сторон: продавец предает имущество покупателю (имущество теперь его собственность), а тот, в свою очередь, должен его принять и произвести оплату. Соответственно, данная сделка – двусторонний договор.

Договор о купли продажи может быть заключен между следующими людьми:
• гражданами (друг с другом)
• гражданами и предприятием (или предприниматель)
• между двумя предприятиями.

Субъектами данного договора выступают продавец и покупатель. Продавцом может являться только владелец (собственник) имущества. Он может принимать участие сам непосредственно или с помощью своего представителя. Однако есть небольшое исключение – если продажа имущества осуществляется в связи с судебным разбирательством, то в качестве продавцов выступают соответствующие лица государственных органов.

Когда все условия договора соблюдены, с этого момента и возникают права и обязанности участников сделки.

Аренда. В данном договоре действующие лица – наблюдатель и наниматель (контр агенты). Первый дает свое имущество на определенное время, а второй берет имущество во временное пользование. По договору наблюдатель обязан предоставить свое имуществу на определенное время, а наниматель обязуется его оплатить и по окончании аренды вернуть в целости и сохранности.

Признаки договора аренды:
• согласие обеих сторон (соглашение должно быть оформлено по закону)
• имущество временно переходит в пользование нанимателя
• предметом договора могут быть только непотребляемые вещи. Потому что использовать потребляемую вещь – все равно, что полностью ее израсходовать.
• договор об аренде (или по-другому имущественный найм) является двусторонним. Обе стороны обязаны выполнить все соответствующие условия.

Договор аренды представлен в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 607.

Обмен жилых помещений. В настоящее время сделки с недвижимостью практически всегда совершаются с жилыми помещениями, которые принадлежат гражданам, находятся в их собственности. Однако и сейчас еще не потерял актуальность обмен муниципального жилья.

Обмен жилого помещения закреплен в статье 67 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно его положению, наниматель имеет право, предоставив в соответствующие органы письменное согласие всех членов семьи (проживающих совместно с ним), сделать замену данного помещения с другими нанимателями.

Замена может осуществляться между несколькими людьми, нанимателями, которые проживают в одном и том же доме или разных домах, или городах. Возможен и такой вариант обмена: муниципальное жилье на собственное.

Сделка по обмену жилых помещений считается действительной и совершенной тогда, когда обе стороны договора получат обменные ордера.