Недвижимость

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо.

До недавнего времени иностранцы могли осуществить подобную покупку только на компанию, но в мае 2009 года срок действия данного ограничения закончился. Иностранные граждане вправе приобретать все виды недвижимости: жилую, коммерческую, землю, а с мая 2011-го – также лесные массивы и особо охраняемые государством объекты.

В Чехии есть две основные формы владения недвижимостью: частная и кооперативная собственность. Однако абсолютное большинство кооперативов не принимает иностранцев. Поэтому далее будет рассмотрена процедура приобретения недвижимости в частную собственность.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Начинать покупку недвижимости в Чехии следует с предварительного ознакомления с объектами. Сделать это можно посредством интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок. Следующий шаг – выбор агентства, которое будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Это может быть агентство в Чехии, или чешское представительство компании в России, или российская фирма, продающая недвижимость в этой стране через чешских партнеров. Также за содействием в ходе сделки можно обратиться к чешскому адвокату.

Если покупатель не намерен осуществлять покупку через посредников, он может заниматься всей процедурой самостоятельно, тем самым сэкономив на гонораре агентства. Однако стоит понимать, что придется лично разбираться в юридических тонкостях и посещать необходимые инстанции. Также нужно помнить о языковом барьере.

По желанию покупателя агентство организует ознакомительный тур. Он позволяет покупателю лично ознакомиться с достоинствами и недостатками объекта. При этом договориться о просмотре можно еще до приезда в Чехию. Как правило, это пять-семь объектов, они оговариваются заранее. Например, тур Прага – Карловы Вары может длиться один день и стоить 2 тыс. чешских крон (€78). Он включает в себя осмотр объектов и получение информации от агента о ситуации на рынке, о преимуществах и недостатках того или иного объекта, юридических тонкостях процедуры покупки и т. д.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

При желании покупатель может осуществить сделку удаленно, не выезжая в Чехию. Однако обычно покупатель все же приезжает, чтобы подробно ознакомиться с объектом покупки.

Для удаленного приобретения нужно оформить доверенность на своего представителя. Агент по недвижимости отправляет покупателю специальную форму доверенности (если это чешское агентство, то из Чехии в Россию), покупатель заполняет ее и заверяет у российского нотариуса, а затем отправляет обратно агенту. Агентство переводит доверенность на чешский язык у судебного переводчика в Чехии, где на нее ставят печать.

ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА И ВВОЗ НАЛИЧНЫХ

Принятый способ расчетов по сделке в Чехии – банковский перевод. Для этого покупателю потребуется открыть личный счет в Чехии. Процедура занимает 30-40 минут, для открытия счета на него нужно положить всего €10. При этом требуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ, удостоверяющий личность (по требованию банка).

Деньги на чешский счет можно внести несколькими способами. Например, снять в чешском банкомате требуемую сумму с банковской карты и положить на счет. Или вернуться в Россию и перевести деньги с российского счета. Комиссия российских банков, как правило, установленного размера и не может превышать определенной суммы. Для осуществления перевода российский банк может запросить документы, подтверждающие начало проведения сделки купли-продажи недвижимости.

Снятие средств производится в банке, для чего необходимо предъявить заграничный паспорт. При данной операции банк удерживает комиссию (комиссия за обналичку у каждого банка своя, но в большинстве случаев при снятии суммы до €20 тыс. она не превысит €2-4).

Небольшую сумму (на задаток и текущие расходы) можно ввезти в Чехию наличными. Однако на вывоз наличных из России существует ограничение по сумме – не более $10 тыс. При ввозе наличных в Чехию следует иметь в виду, что сумму свыше €10 тыс. будет необходимо декларировать на чешской границе.

В течение 30 дней после открытия счета в Чехии покупатель (физическое лицо) обязан уведомить об этом российскую налоговую инспекцию. Для этого в инспекции заполняется специальный формуляр. При переводе денег внутри Чехии у владельца счета не потребуют сведений о происхождении денег. Дальнейшая сделка будет осуществляться в чешских кронах или, за редким исключением, в евро.

ДОКУМЕНТЫ И СРОКИ

Срок проведения сделки зависит от того, оплачивается ли недвижимость сразу или приобретается по ипотеке. В первом случае процедура может занять три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале процедуры покупки и государственную регистрацию при ее окончании. Если недвижимость приобретается в ипотеку, срок увеличивается, так как требуется время на рассмотрение заявки банком.

Из документов физическому лицу потребуется заграничный паспорт, юридическому – заграничный паспорт владельца бизнеса и выписка о фирме из торгового реестра страны нахождения.

ДОГОВОР О РЕЗЕРВАЦИИ ОБЪЕКТА

После того как объект выбран, покупатель и продавец подписывают договор о резервировании недвижимости. Договор (как и все последующие) заключается на чешском языке. Если покупатель им не владеет, агент переводит ему пункты договора. Также можно привлечь стороннего переводчика. Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос в размере от 50 тыс. чешских крон (около €2 тыс.) – до 5% от стоимости недвижимости. Резервирование объекта означает, что теперь он не может быть продан другому покупателю.

Следует помнить, что при срыве сделки задаток можно вернуть не всегда. Если продажа не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и штраф. Размер штрафа прописывается в договоре резервирования и может равняться, к примеру, месячной арендной ставке такого объекта. Если же по вине покупателя – задаток ему не возвращается.

На данном этапе покупатель может проверить юридическое состояние покупаемой недвижимости. Для этого ему требуется либо зайти на сайт Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí) либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д.

После резервирования покупатель оплачивает часть услуг агентства, например половину. Конкретный порядок оплаты покупатель и агентство оговаривают заранее. В качестве подтверждения получения денег агентство предоставляет покупателю чек.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Заключение предварительного договора (договора о будущем договоре) не обязательно. Он требуется лишь при покупке недвижимости в ипотеку: именно по этому документу банк рассматривает заявку на кредит. Также заключение этого договора возможно по желанию покупателя при большой сумме сделки. Предварительный договор заключается сразу после внесения покупателем резервационного взноса. Его подписывают покупатель и продавец, заверения у нотариуса не требуется. Документ содержит реквизиты сторон, порядок оплаты и сроки, ответственность сторон и т. д.

ДОГОВОР О ДЕПОЗИТЕ

После заключения договора о резервации объекта (или после подписания предварительного договора) обязательно оформляется еще один документ – договор о депозите. Он определяет порядок перечисления денежных средств. По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности (в некоторых случаях – после завершения регистрации). Хранителем депозита может выступать сам банк, или агентство недвижимости, или адвокат. Его подписывают покупатель, продавец и лицо, берущее на себя хранение средств.

По заключении данного договора покупатель переводит на депозитный счет денежные средства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После поступления денег на депозитный счет заключается основной договор купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель, затем документ заверяется нотариусом. Договор заключается на одном языке – чешском. По желанию покупателя он может быть переведен в письменном виде на русский язык в Организации Судебных Переводчиков.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа направляются в Кадастр недвижимости. Государственная регистрация занимает не более полутора месяцев.

В зависимости от условий договора купли-продажи ключи от объекта передаются покупателю либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после оформления права собственности. При этом оплачивается государственная пошлина (смотрите ниже в разделе «Сопутствующие расходы»).

Переход права собственности осуществляется после регистрации договора в Кадастре недвижимости. При регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель может заказать в Кадастре недвижимости выписку о праве собственности – лист собственности (стоимость – около €4).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП СДЕЛКИ

Хранитель депозита (агент, адвокат или представитель банка) отслеживает на сайте Кадастра недвижимости информацию о смене собственника, после чего перечисляет на счет продавца сумму сделки за вычетом налога на переход права собственности. Налог перечисляется в налоговые органы. В случае если налог не уплачивается на данном этапе, обязанность его уплаты через год переходит покупателю. Хранитель депозита обязан провести оплату налога, а покупатель имеет право требовать у него выписку о внесении платежа.

В завершение агентство помогает покупателю переоформить на его имя договор на оплату коммунальных платежей.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Налог на переход права собственности составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше. Как уже было сказано, платит его продавец.

Комиссия агентства составляет от 3% до 5%. Комиссию зачастую оплачивает покупатель. Предоплаты как правило не требуется.

Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в кадастре недвижимости. Она составляет 500 крон (€19). Кто именно оплачивает ее, также зависит от условий договора купли-продажи. Нотариальные услуги (заверка подписей на договоре купли-продажи) составляют 30-70 крон (€1,2-2,7) за подпись. Как правило, эти расходы включены в комиссионные агентства.

ИПОТЕКА

На сегодняшний день получить ипотечный кредит иностранные граждане могут в двух банках, а также в небанковских организациях (кредитных кооперативах и пр.). Первоначальный взнос составляет от 30% до 70%, кредитная ставка – от 5,8% до 9% (чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка). Кредит выдается на срок от 15 лет, причем есть возможность досрочного погашения.

Агентство недвижимости обычно содействует покупателю в оформлении ипотеки. В частности, оно может помочь подготовить необходимые документы и содействует в переговорах с банком для получения наиболее выгодных условий кредита.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Квартира в кооперативе

Главным достоинством квартиры в кооперативе является меньшая ее стоимость по сравнению с обычными квартирами – цены на них ниже на 15-20%. Однако у подобной покупки есть существенные недостатки.

Во-первых, покупатель не приобретает недвижимость в собственность, а берет ее в долгосрочную аренду. Для этого покупатель подписывает с кооперативом договор аренды. Это ограничивает его действия: для осуществления любых операций с недвижимостью (сдачи в аренду, реконструкции и т. д.) потребуется разрешение кооператива. Следует внимательно изучить устав и строго придерживаться его, поскольку даже из-за задержки во внесении коммунальных платежей кооператив может расторгнуть с арендатором договор аренды и отказать в членских правах.

Подавляющее большинство кооперативных квартир могут приобрести только граждане Чехии или иностранцы с постоянным местом жительства в этой стране. Такие квартиры иностранным гражданам нельзя приобрести даже на юридическое лицо.

К минусам покупки кооперативной квартиры относится и невозможность получения ипотечного кредита.

Есть, правда, положительная сторона при покупке такой квартиры: некоторые из них можно перевести из собственности кооператива в частную собственность. Однако решение об этом принимает товарищество собственников жилья. При этом следует быть готовым к бумажной волоките.

Особенности покупки земли

С мая 2011 года были сняты все ограничения на приобретение земельных участков.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Если вы хотите снять жилье в аренду, поиском можно заниматься самостоятельно или с помощью агентства по недвижимости. Первый способ позволяет сэкономить на гонораре агентства, однако в таком случае иностранный гражданин не застрахован от мошенничества. Достоинством второго способа является то, что агентство берет на себя поиск жилья, организацию просмотров, проведение переговоров с арендодателем и заключение договора аренды.