Недвижимость

Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане имеют право приобретать любой тип недвижимости – жилую, коммерческую и землю – на физическое или юридическое лицо.

Недвижимость в Великобритании можно приобретать в свободное владение или долгосрочную аренду. Свободное владение (freehold) подразумевает, что и земля, и все расположенные на ней постройки находятся в собственности владельца. В freehold приобретается большинство домов, однако квартир такого типа практически не найти.

При долгосрочной аренде (leasehold) право собственности распространяется только на строения, а земля передается от владельца новому покупателю в аренду на длительный период – от 1 года до 999 лет. Квартиры, как правило, приобретаются именно в leasehold, поэтому при такой покупке следует заранее узнавать продолжительность аренды земельного участка. Небольшой срок аренды может снизить стоимость квартиры. Сама арендная ставка на земельный участок рассчитывается не по рыночным показателям и является скорее номинальной – от £50 до £500 в год.

На практике в большинстве случаев между этими двумя статусами – freehold и leasehold – нет разницы. Законодательство строго охраняет покупателя, и покупатель при покупке в leasehold может быть уверен, что владелец земли самопроизвольно не расторгнет договор аренды. 

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Первым шагом при покупке недвижимости является предварительный выбор объекта. Ознакомиться с представленными на рынке объектами можно различными путями: посредством интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок и др.

Затем при желании можно выбрать компанию, которая будет сопровождать покупателя при сделке. Зачастую россияне обращаются в российские компании, осуществляющие продажу зарубежной недвижимости через своих заграничных партнеров либо представительства иностранных компаний, расположенные в России. Если покупатель свободно владеет английским языком, можно обратиться в агентство недвижимости, расположенное непосредственно в Великобритании. Также существует возможность проводить сделку и без посредника, тем самым сэкономив на гонораре агента. Однако при таком решении следует быть готовым к изучению обширной документации и самостоятельному посещению необходимых инстанций. Агентство же берет все эти процедуры на себя, а его деятельность контролируется государством, поэтому можно быть уверенным в юридической чистоте сделки.

Компания-посредник тщательно изучает пожелания покупателя к недвижимости и приглашает на осмотр объектов. Как правило, оформление визы, перелет в страну и проживание покупатель оплачивает самостоятельно, остальные услуги (непосредственно осмотр объектов, юридические консультации, перевод документации с английского на русский язык и т. д.) осуществляется бесплатно. При особо крупных сделках покупателю могут быть возмещены все его затраты, связанные с пребыванием в стране. Как правило, осмотр недвижимости подразумевает посещение пяти-десяти объектов в течение одного-двух дней.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

При отсутствии возможности прибыть в Великобританию, покупку недвижимости можно осуществить удаленно, из России. В таком случае алгоритм действий будет следующим. Покупатель и консультант компании в Великобритании обсуждают по телефону требования, которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость. В случае необходимости получения ипотеки покупатель также направляет в компанию запрос на получение кредита, и та самостоятельно проводит переговоры по ипотеке с кредиторами.

Чтобы предоставить покупателю информацию об объектах, агент самостоятельно посещает их, а затем отправляет клиенту видеоролики с их подробной характеристикой. Оформление сделки будет проходить через отдельную юридическую компанию (см. раздел «Предварительный договор»), для этого покупателю потребуется составить на нее генеральную доверенность. Как правило, она оформляется юристом в Великобритании, после чего направляется покупателю в Россию. Здесь ее необходимо заверить в британском консульстве.

Несмотря на возможность проведения сделки удаленно, покупателю все же рекомендуется приехать в Великобританию, поскольку только при личном осмотре объектов можно получить о них наиболее полное впечатление.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ

После того как объект окончательно выбран, покупатель делает продавцу так называемое предложение о покупке (Offer). Это означает, что агент покупателя начинает переговоры с продавцом о стоимости объекта. Здесь важную роль играет профессионализм агента покупателя: именно от его опыта и знания рынка зависит, будет ли снижена цена.

На этом этапе покупатель, как правило, вносит небольшую сумму наличными (около £300) агентству в знак согласия продолжать сделку. Независимо от исхода сделки эти деньги возврату не подлежат. Расчеты с продавцом будут проходить безналичным путем. Для этого покупатель должен перевести средства с личного счета на счет своего юриста, с которого они, в свою очередь, будут перечисляться частями на счет юриста продавца. Прямые взаиморасчеты между покупателем и продавцом не допускаются. Открывать личный счет в Великобритании необязательно, за исключением случая получения ипотеки. Подтверждать происхождение денег не потребуется, однако юрист несет профессиональную ответственность за чистоту сделки, поэтому он может запросить документы о переводимых средствах. Подробную информацию об открытии зарубежного банковского счета и перечислении средств смотрите в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

Как только стороны приходят к предварительному согласию по вопросу цены объекта, начинается составление первичного договора – Memorandum of Sale. Следует иметь в виду, что цена может в дальнейшем меняться, вплоть до момента обмена контрактами.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Составление предварительного договора (Memorandum of Sale) и полное юридическое сопровождение сделки осуществляют юристы. Обычно в процессе участвуют два юриста – от покупателя и продавца. Следует иметь в виду, что выбор этого специалиста так же важен, как и выбор агента, и от его профессионализма и оперативности в немалой степени зависит, как быстро будет совершена сделка.

В Memorandum of Sale указываются первичные данные сделки – имена и контактные данные покупателя, продавца и их юристов, а также сведения о том, какая собственность перейдет покупателю вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника и т. д.). На данном этапе от покупателя не требуется внесения какого-либо задатка, однако он уже может заняться переводом денежных средств на счет своего юриста.

После подписания Memorandum of Sale юристы приступают к составлению основного договора купли-продажи – Conveyancing.

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи, или контракт, составляется в двух экземплярах – по одному у каждой стороны. Первоначально он представляет собой стандартную форму, но по ходу сделки обрастает многочисленными подробностями.

На этом этапе юристы направляют запросы в различные местные инстанции. В частности, выясняются планы дальнейшего строительства в микрорайоне, развития инфраструктуры, транспортного сообщения и др. В ходе такой проверки может выясниться, например, что через год после покупки уединенного домика под его окнами будет проложено шоссе.

Также юрист покупателя проводит проверку юридической чистоты сделки, а именно: кому принадлежит здание и земля, была ли проведена реконструкция (в этом случае придется получить от владельца соответствующие планы и разрешения), насколько точно проведены границы участка и т. д. Покупатель имеет право одновременно осуществить независимую техническую экспертизу объекта.

НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА

При получении ипотечного кредита эта процедура обязательна, однако провести экспертизу – во избежание проблем с недвижимостью в дальнейшем – стоит можно в любом случае. В ходе данной проверки (Survey) покупателю предоставляется информация о техническом состоянии объекта, наличии дефектов и т. д. Проведение экспертизы особенно рекомендуется при получении ипотеки. Процедура осуществляется независимым инженером-оценщиком. Как правило, агентство недвижимости помогает покупателю с выбором такого специалиста.

Если в ходе проверки выясняется, что в жилище имеются некие неисправности, эксперт в своем заключении указывает, во сколько обойдется их устранение. Также он делает свою оценку стоимости объекта. Как правило, она немного ниже заявленной продавцом, и это может служить козырем при дальнейших переговорах о цене.

ОБМЕН КОНТРАКТАМИ

Как только проведены необходимые проверки и юристы составили окончательный вариант договора купли-продажи, производится обмен контрактами (Exchange). Согласно предварительной договоренности в назначенный день юрист покупателя направляет юристу продавца подписанный контракт и депозит на первые 10% от суммы сделки. Одновременно та сторона отправляет юристу покупателя свой экземпляр контракта с подписью продавца. С этого момента договор купли-про0жи вступает в юридическую силу. После получения юристом покупателя экземпляра продавца перечисляется оставшаяся сумма сделки.

ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Завершение сделки (Completion) включает в себя уплату необходимых налогов (см. ниже) и проведение государственной регистрации сделки. Последняя процедура проводится в Земельном кадастре (Land Registry) при предъявлении юристом покупателя договора купли-продажи. С момента обмена контрактами и завершением госрегистрации проходит до 20 дней. На данном этапе покупатель оплачивает и услуги агентства по недвижимости – за вычетом ранее внесенного платежа.

И только после оформления всех необходимых документов и проведения расчетов покупатель получает ключи от объекта.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Размер гербового сбора, или налога на покупку недвижимости (Stamp Duty), зависит от стоимости объекта:

до £125 тыс. – 0% (при покупке первого жилья); от £125 тыс. до £250 тыс. – 1%; от £250 тыс. до £500 тыс. – 3%; свыше £250 тыс. – 5%.

Стоимость регистрации недвижимости в Земельном кадастре составляет 0,1% от стоимости объекта. Муниципальные взносы – порядка £200. Работа юриста оценивается в сумму от £700 до £2 тыс. + НДС. Стоимость услуг независимого оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и компании и составляют от £500 до £1,5 тыс. Услуги независимого ипотечного брокера (при получении ипотеки) – 1-1,5% от суммы кредита. Гонорар агентства недвижимости обойдется в 1,5-2% от стоимости объекта.

ИПОТЕКА

Получить ипотеку в Великобритании российскому гражданину непросто. Связано это со сложностью для британских банков проверить законность доходов заявителя. Однако возможность получить кредит все же существует. Как и в России, банки Великобритании рассматривают каждый случай отдельно.

Для нерезидентов максимальная сумма кредита составляет 85%, стандартный срок кредитования – 25 лет. Процент кредита рассчитывается исходя из базовой ставки банка Англии Libor (по аналогии с Euribor). Банки, предоставляющие кредит, обычно добавляют к ней 1,5-1,8%.

В Великобритании существует три вида долгосрочных кредитов: резидентский, инвестиционный и коммерческий. Резидентский подразумевает покупку недвижимости для непосредственного проживания в ней, инвестиционный – вложение денег в недвижимость, а также сдачу ее в аренду, коммерческий – приобретение коммерческой недвижимости.

Для получения резидентского кредита необходимо подтвердить наличие временного или постоянного статуса резидента в Великобритании. Депозит при таком кредите составляет 5-15% от стоимости приобретаемого жилья, а общая сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода.

Размер инвестиционного кредита зависит от предполагаемых доходов, которые будит приносить приобретенная недвижимость. Сумма депозита при этом составляет не менее 15%.

Минимальный пакет документов включает в себя следующее:

анкета-заявление на получение кредита; нотариально заверенная копия заграничного паспорта; документы, подтверждающие финансовую состоятельность (например, выписку с банковского счета за последние шесть месяцев); как минимум два документа, подтверждающих адрес постоянного проживания (например, договор купли-продажи и счета за коммунальные услуги); письмо от работодателя на фирменном бланке компании о зарплате и полученных бонусах работника за последние шесть месяцев; налоговая декларация.

В дополнение можно представить другие финансовые документы, подтверждающие уровень благосостояния (ценные бумаги и т. д.). В зависимости от вида кредита банк может потребовать и другие дополнительные документы.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка квартиры на стадии строительства

При покупке на стадии строительства покупатель получает десятилетнюю гарантию на квартиру (на несущие конструкции и коммуникации). Осуществление застройщиком этой гарантии контролирует Национальная комиссия по жилому строительству Великобритании. Кроме того, приобретая строящиеся апартаменты, покупатель экономит на гербовом сборе, взимаемый в Великобритании только с готовых квартир.

К рискам, связанным с приобретением новостроек, как и в других странах, относится вероятность задержки срока сдачи объекта или банкротство застройщика. Также в случае приобретения недвижимости в расчете на рост стоимости объекта по завершении строительства нет никаких гарантий, как поведет себя рынок.

Земельные участки

Приобретая землю, следует обратить внимание на тип участка, а именно входит ли он в зону потенциальной застройки, то есть планируется ли властями в ближайшие годы осуществлять там строительство зданий, дорог и т. д. Земли разделяются на следующие типы.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Прибыв в Великобританию для покупки недвижимости, но пока еще не став владельцем собственного дома, покупатель может остановиться в гостинице или арендовать жилье. Аренда в Великобритании бывает двух типов: кратко - и долгосрочную.

Краткосрочная аренда (Short Let) обычно заключается на срок от одного до шести месяцев. Большинство компаний, специализирующихся на аренде, заинтересованы в длительных сроках, поэтому, если иностранец ищет жилье на несколько дней или недель, проще поселиться в гостинице. Краткосрочная аренда обычно обходится на 30–40% дороже долгосрочной, зато уже включает плату за коммунальные платежи. При этом квартиры, как правило, меблированные.

Долгосрочная аренда (Long Let) заключается на срок от шести месяцев, наиболее распространенный вариант – на один год с правом продления. Жилье может быть не обставлено мебелью. При долгосрочной аренде все счета (за электроэнергию, водоснабжение, газ, телевизионную лицензию, муниципальный налог) оплачивает арендатор.

Иностранцы, не имеющие в Великобритании кредитной истории, перед въездом должны оплатить весь срок аренды (при краткосрочном периоде) или шесть месяцев (при долгосрочной аренде). Если он сможет подтвердить благоприятную кредитную историю, такой оплаты не потребуется. В любом случае обязательно внести залог за 1-1,5 месяца аренды. Он служит арендодателю гарантией сохранности мебели, отделки и т. д., и в случае отсутствия каких-либо повреждений возвращается арендатору при выезде.

Арендатор и арендодатель заключают между собой договор аренды, где указываются реквизиты сторон, их права и ответственность, характеристика съемного жилья, срок и стоимость аренды. Достаточно широко распространена практика, когда арендодатель для подтверждения благонадежности арендатора запрашивает у него рекомендации. Они могут быть предоставлены с места работы, из банка, где открыт счет, или предыдущего арендодателя.

Стоимость долгосрочной аренды апартаментов с одной спальней в Лондоне начинается от £600 в месяц.

Источник: Prian.ru