Прошедшее лето на рынке престижной недвижимости Юрмалы и Риги выдалось небогатым на сделки. Наши коллеги из латвийского журнала m2 и портала varianti. lv определили причины низкой активности покупателей, оценили предпочтения россиян и отметили, как сказался на рынке песенный конкурс «Новая Волна».
Что такое престижная недвижимость по-латвийски? Прежде всего, это сегмент квартир и домов в центре Риги и Юрмалы. Это и есть те географические точки, где концентрируется основной спрос со стороны иностранных покупателей, чье внимание к Латвии привлекла действующая с июля 2010 года Возможность получения вида на жительство путем приобретения недвижимости.
Исключительно интерес россиян и жителей других стран СНГ и позволил престижному жилью задышать полной грудью после депрессивных на сделки 2008-2009 годов. Сегодня это кажется неправдоподобным, но на пике кризиса квартиры на первой линии центральной части Юрмалы можно было приобрести за 2 000 евро за кв. м, а в реновированных и новых домах Тихого центра и Старой Риги -- дешевле 1 800 евро за кв. м. Только реальных сделок тогда было не так уж много.
Дополнения к закону Латвии «Об иммиграции» изменили ситуацию на 180 градусов: В Ригу и Юрмалу потянулись потенциальные покупатели. И в основном имеющие иностранное (российское, казахстанское, украинское, белорусское и так далее) подданство.
По оценкам маклеров, свыше 90% сделок с недвижимостью в Тихом центре и Старой Риге, а также на первой-второй линиях Юрмалы совершается иностранцами.
Фонд зависшего в центре Риги и Юрмалы жилья стал постепенно распродаваться. При этом в конце 2010 - начале 2011 годов суммарное ежемесячное количество покупок-продаж в этом сегменте не превышало сотни квартир и частных домов. Однако и этого оказалось достаточно для того, чтобы цены пошли вверх: настолько узок был рынок.
Градус позитивных ожиданий многих собственников стал стремительно расти: и уже в апреле-мае 2011 года продажная стоимость недвижимости, которая до того долгие месяцы не могла сменить владельца, вдруг скакнула вверх. Минимум - на 5-10%. В предложении стало появляться все больше объектов с докризисными ценами.
Маклеры прошедшим летом рассказывали автору этих строк много курьезных историй, связанных с психологией продавцов. Вот одна из них: приведя покупателя на безуспешно продававшийся в течение полутора лет за 1,7 млн евро объект в центре Риги, посредник вдруг узнал от собственника о новой цене -- 3,2 млн евро! То есть плюс 1,5 млн евро! Владелец объяснил свое решение так: рынок растет, и летом или чуть позже русские все равно купят его недвижимость по близкой к названной им цене. Правда, воз и ныне там.
Все маклеры и девелоперы, с которыми при подготовке этого материала мы беседовали отмечают, что сам по себе интерес к престижному сегменту жилой недвижимости Юрмалы и центра Риги был очень высоким. Ведущие компании за лето проводили сотни показов. Вот только эта активность не всегда переходила в качество, то есть в договоры покупки-продажи.
«На «Новой волне» было много суеты. Да, приехало много состоятельных покупателей. И хорошо, что их было много! Однако наличие денег - это не самое важное. Главный критерий - готов ли человек потратить их на приобретение конкретной недвижимости. Летом наши офисы ежедневно получали по четыре-пять запросов на приобретение недвижимости. Реально знакомиться с предложениями приехали около 150 человек. В итоге, начиная с июня, нами было оформлено почти 30 сделок, что для себя мы считаем хорошим показателем», -- призналась совладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко.
По наблюдениям m2 и varianti. lv, ни один другой игрок рынка не сумел летом провести в центре Риги и Юрмалы более 20 сделок с квартирами и домами. Были и тао8е опытные латвийские маклеры, которые вообще остались без продаж! Все они отмечали: количество маклеров-посредников, пытавшихся в период проведения «Новой волны» поймать свою золотую рыбку, резко возросло.
«Мухи вокруг богатых людей», -- такую характеристику стремительно возросшему числу посредников в беседе с m2 и varianti. lv дал маклер, уже десяток лет работающий в дорогом сегменте. По его словам, огромное количество людей, которые, не имея собственных объектов, пытались пристроиться к цепочке продавцов, только дезориентировали покупателей. Как следствие, на один и тот же дом или квартиру на рынке предлагались разные цены. Что не могло не раздражать потенциальных клиентов.
Второй, не устраивавший многих момент - уровень цен. А это, как мы отмечали выше, заслуга большинства владельцев недвижимости. «Завышенные цены в Юрмале или не завышенные? Если были дорогие сделки - по 6 000 евро за кв. м и выше, то, по моему мнению, не учитывать этого нельзя. Абсолютно нормально, когда есть покупатели, готовые платить высокую и выпадающую из общей картины цену за то, что им действительно понравилось и что действительно относится к эксклюзиву. Проблема заключалась в другом, - уверен владелец компании Jūrmala Real Estate Игорь Данилевич. - Многие продавцы именно эти завышенные цены нескольких сделок стали использовать в качестве ориентира для определения средней цены».
А вот вице-президент банка Rietumu Ренат Локомет не согласен с тем, что возросшие ценники на юрмальскую недвижимость начинают отпугивать россиян. Чему есть и объяснения: финансируемые банком девелоперские проекты позиционируются как эксклюзив. «Не хочется говорить о средних ценах на квадратный метр, это как измерять среднюю температуру по больнице, -- пояснил он в своем комментарии. -- Я бы отметил дефицит элитных квартир и апартаментов в Юрмале. Именно в этом сегменте цены летом установились вполне московские, до 5 000 евро за кв. м. И россияне готовы платить за подходящую недвижимость в Юрмале и Риге хорошие цены».
Все этот верно, особенно, если учитывать, что Rietumu banka финансирует только «уникальные продукты, рассчитанные на элитный спрос». Но верно и то, что из 10 показов недвижимости в центре Риги и Юрмале сделкой в лучшем случае завершаются две. А ведь большинство потенциальных клиентов -- это те, кто смотрит латвийскую недвижимость не праздного любопытства ради. И как признаются сами маклеры, главным мотивом отказа от покупки называется именно цена.
-- Какими прошедшим летом были цены на недвижимость в Старой Риге, Тихом центре латвийской столицы и в центральной части Юрмалы? Дать ответ на этот вопрос m2 и varianti. lv попросили Илзе Мазуренко.
-- Основной объем квартир недалеко от моря в Юрмале предлагался по 3 500-5 500 евро за кв. м. Если жилье имело какие-то дополнительные преимущества - например, вид на море или очень высокий статус дома - то за такие предложения просили и 6 000, и 7 000, и 9 000 евро за кв. м. Здесь так: если захочет человек, то возьмет. Никто совершать сделку не заставляет. И такие покупки были. Допустим, в проекте «Клуб капитанов» последние пентхаусы как раз и распродавались по ценам, близким к 6 000 евро за кв. м.
Конечно, тем потенциальным покупателям, которые приезжали в Юрмалу, желая поселиться у моря за 200 000-250 000 евро, было трудно вписаться в эти рамки. Зато под этот финансовый стандарт подходила речная сторона. Здесь ценник был демократичнее -- имелись предложения в новых проектах и до 2 000 евро за кв. м.
Если говорить о частных юрмальских домах, то разброс цен был и остается широким. Как и палитра запросов. Мы в своем офисе получали просьбы подыскать дома и за 5-8 млн евро. Но в основном дома продавались в пределах 400 000-800 000 евро.
В Тихом центре столицы и Старой Риге квартиры в новых проектах и реновированных домах предлагаются в среднем по 2 500-4 500 евро за кв. м.
Стоит отметить, что география интереса иностранных покупателей постепенно расширяется. Квартиры и дома они ищут не только в центре Риги и Юрмалы. Люди начинают изучать предложения и в таких районах, как Межапарк, Балтэзерс, Берги. Они не менее престижны по нашим меркам, но менее раскручены для россиян. Поэтому и цены там чуть пониже, чем в той же Юрмале.
Еще год назад ведущие латвийские компании за помощь в оформлении вида на жительство иностранным покупателям просили по 3 000-5 000 евро. Сегодня, чтобы привлечь клиентов, небольшие игроки пытаются предлагать эту услугу в качестве бонуса: если вы приобретаете недвижимость из их портфеля, то они бесплатно помогают оформить документы.
Игорь Данилевич, владелец компании Jūrmala Real Estate:
-- Летом в Юрмале визуально появилось много проектов. И основная позиция покупателей была такова: подождем до следующего года и посмотрим. Мне кажется, что тенденция повышения цен прекратилась. Больше начинает проявляться так называемая средняя цена. По моему мнению, для хорошей квартиры на морской стороне она должна быть 3 000-4 000 евро за кв. м. Это та цена, которая обеспечит постоянный приток клиентов. Конечно, всегда есть покупатели, которым нужно купить «здесь и сейчас», и они совершают сделки сразу и почти не торгуясь. Но если кто-то только думает о приобретении недвижимости в Юрмале и готов немного подождать, то стоит вернуться к этому вопросу в первой половине 2012 года, когда все строящиеся проекты выйдут на рынок и между ними начнется конкуренция за клиента.
Ренат Локомет, вице-президент Rietumu banka:
-- Не первый год латвийские девелоперы и маклеры с большим интересом смотрят на восток. Этот вектор был задан изменениями в иммиграционном законодательстве, которые позволяют инвесторам и членам их семей получить свободу передвижения по Европе. По итогам второго сезона можно сказать, что ожидания по-прежнему превосходят реальность. И все-таки главное, что закон вдохнул жизнь в рынок элитной недвижимости Юрмалы и Риги. Этим летом нашими клиентами для приобретения было выбрано несколько десятков объектов. Фактические сделки в Юрмале носили точечный характер. Их всплеск прогнозируется на конец 2011 года и лето 2012-го, когда потенциальные покупатели смогут увидеть сданные в эксплуатацию дома, которые они присмотрели этим летом.
Алексей Елин, совладелец компании Vigvam. lv:
-- Летом работы у нас стало больше, хотя ее эффективность, то есть количество сделок, не выросла в такой же пропорции. Но в целом дела шли хорошо. Более десятка сделок. Цены? Знаете, в прошлом году многие недоумевали: «У вас же не Канны и не Ницца! Почему просят так дорого?». А в этом году уже платили даже больше. Юрмала становится определенным трендом, и иметь здесь недвижимость -- модно, престижно и, в конце концов, просто приятно. Благодаря этому цены на многие объекты отыграли свое и даже превзошли докризисный уровень. Людей, которые летом приезжали с целью купить себе что-то, а потом отказались, было не много. Были те, кто ехал просто посмотреть и теперь уже вернется к нам в октябре-ноябре.
Кристина Волка, руководитель отдела продаж компании Interhaus:
-- На протяжении всего летнего периода гости Юрмалы активно интересовались эксклюзивным жильем. А к началу осени сделали свой окончательный выбор, приобретя апартаменты в наших проектах. Многие клиенты полагают, что летом цены были искусственно вздуты, а осенью продавцы будут сговорчивее. Но мы, как компания-девелопер, придерживаемся единой ценовой политики. При этом идем на встречу своим клиентам и на апартаменты с большими площадями предоставляем скидки. За лето у нас было пять продаж квартир в проектах «Янтарная Резиденция» на улице Мадонас, 5 и «Юрмальская волна» на проспекте Дзинтрау, 13/15. Сейчас, когда практически все жилье в этих проектах распродано, и осталось только пару квартир, мы приступили к строительству следующего проекта -- Villa 21. Он располагается на проспекте Булдуру, 21, у самого моря, в дюнной зоне. Интерес к нему очень высокий интерес и на стадии нулевого цикла строительства нами уже заключены договора резервации.
Александр Ефимов, представитель компании Westbalt Group:
-- То, что многие частные владельцы юрмальских квартир и домов в начале лета без всякого на то основания подняли цены, сыграло нам на руку. Тем лучше шла у нас торговля в собственных новых проектах, особенно в «Юрмальской резиденции», чье возведение мы завершили в сентябре. Мы не пошли на поводу у тенденции завышения цен и торговали по приемлемым для рынка 2 650-3 300 евро за кв. м. Клиенты это оценили: по итогам лета суммарно заключили полтора десятка договоров. А из 66 квартир этого комплекса на конец сентября было продано 39. И это на стадии, пока дом еще не был введен в эксплуатацию! А сейчас вот буквально в 100 метрах от концертного зала Dzintari начали новый проект -- Villa Lido.
Автор: Роман Голубев
Источник: Prian.ru |