Самые богатые люди мира стремятся в определенные города – и это стремление в значительной степени определяет особенности рынка элитной недвижимости в них. Главный аналитический консультант Ashton Rose Алексей Будицкий дал аналитический комментарий к публикации Savills Research, указав, в чем Лондон уступает Москве и почему недвижимость Гонконга – дороже всех.
В недавней публикации «Savills Research» было заявлено, что Лондон, Нью-Йорк, Москва и Гонконг могут рассматриваться как истинно глобальные города, куда стремятся самые богатые в мире люди. Рынки элитной недвижимости в этих мегаполисах имеют особую динамику, которая отличается от национальных трендов. Хотя выбор именно этих городов вызывает вопросы, можно предположить, что его основным критерием было количество проживающих в мегаполисах миллиардеров. Действительно, если рассматривать рейтинг “Forbes”, то эта «великолепная четверка» входит в пятерку городов с самым большим числом миллиардеров. Вместе с тем, к подлинно глобальным городам по ряду показателей, указанных в публикации (международный авторитет, экономический потенциал, развитость и удобство инфраструктуры, качество жизни), можно отнести, пожалуй, только Лондон, Нью-Йорк и Гонконг. Москва явно не вписывается в этот ряд. Само по себе сравнение по ряду факторов представляется весьма интересным. Первый критерий, который был проанализирован, - соотношение валового внутреннего продукта на душу населения. Во всех случаях размер регионального дохода значительно отличался от национальных показателей. Если для Лондона и Нью-Йорка он был выше в среднем в полтора раза, то для Москвы доход превысил средний российский показатель более чем в три, а для Гонконга – почти в десять раз.
Правда, в последнем примере столь существенное расхождение можно объяснить некорректной базой для сравнения. Поскольку Гонконг являлся колонией Великобритании в течение 100 лет и продолжает оставаться независимой территориальной единицей по ключевым вопросам, сравнение города с многомиллиардным посткоммунистическим Китаем представляется нелогичным. Что касается Москвы, то статистика еще раз подтверждает, что существует значительная поляризация доходов населения в российской столице и за ее пределами, которая существенно превышает западные показатели.
Весьма интересно оценить и другой фактор, упомянутый в исследовании, - среднюю цену недвижимости в четырех мегаполисах. Согласно «Savills Research», самым дорогим является Гонконг, где элитные апартаменты стоят на 50% выше среднего показателя - уровня Лондона. Самым же дешевым остается Нью-Йорк, где цены на 35% и 53% ниже уровня Лондона и Гонконга соответственно. Москва по уровню стоимости жилья находятся между Лондоном и Нью-Йорком. Последнее для многих может стать неожиданностью, поскольку трудно представить, что элитная недвижимость в Москве окажется сопоставима по стоимости с апартаментами мировых финансовых центров. Если же более детально разобраться в этом вопросе, картина оказывается еще более удивительной. Согласно аналитическим отчетам авторитетных исследовательских центров («Knight Frank», «Rightmove UK», , «Dataloft»), средняя цена квартиры в наиболее престижных районах Лондона (Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, St James, Marylebone) составляет 16 400 английских фунтов за 1 кв. м, в то время как для аналогичных районов Москвы (Патриаршие пруды, Остоженка, Чистые пруды, Пречистенка) средняя цена приближается к 17 619 фунтам за 1 кв. м. Таким образом, недвижимость в центре Москвы на 7% (!) выше стоимости жилья в самых элитных районах Лондона. Одной из причин дороговизны Московской недвижимости стал значительный подъем цен за последние пять лет, который на фоне высоких цен на энергоресурсы составил более 104%. Для сравнения: недвижимость в Гонконге выросла за аналогичный период на 95%, в Лондоне - на 26%, в Нью-Йорке она и вовсе не изменилась в стоимости. При этом во всех четырех случаях динамика цен была на 10%-36% выше национальных показателей. Однако любое резкое повышение, как правило, сопровождается значительной неустойчивостью рынка по отношению к внешним макроэкономическим факторам. Неудивительно, что самыми стабильными в исследовании «Savills Research» оказались Лондон и Нью-Йорк. Для них среднее квадратическое отклонение динамики цен за пять лет находилось в пределах 10%-15%. Гонконг продемонстрировал достаточно высокий уровень волатильности в размере от 15% до 50% в зависимости от типа элитного жилья. Москва стала несомненным лидером по этому показателю: здесь отклонение цен составило от 40% до 60%. Действительно, после начала кризиса московские цены упали в среднем на 40% и смогли лишь наполовину восстановиться к настоящему времени. При таком высоком уровне риска сложно рассчитывать на высокий спрос со стороны профессиональных инвесторов… Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что исследование «Savills Research» выявило интересные факты об элитном жилье в городах, где живут миллиардеры. Оказалось, что Гонконг является самым дорогим мегаполисом по стоимости недвижимости, а уровень цен элитного жилья в Москве сопоставим, если не находится на более высокой отметке, с престижными районами Лондона и Нью-Йорка. При этом риски изменения цен в последних на порядок ниже, чем в Москве и Гонконге. Именно поэтому, видимо, состоятельные инвесторы из России и Китая предпочитают более стабильные рынки европейских государств спекулятивному спросу в своих странах. Доля таких покупателей постоянно увеличивается и, согласно последнему отчету «Knight Frank», уже превысила 10% от общего объема сделок в элитном секторе Лондона.
Источник: Prian.ru |