Недвижимость

На данный момент в Риге на продажу предлагается 50-60 торговых и офисных центров. Имеется и высокий интерес со стороны покупателей. Но стороны не могут сойтись в цене.

Аутотренинг не помог   В 2002-2008 годах Рига переживала настоящий бум строительства новых торговых и офисных центров. Даже когда жилой рынок уже испытывал проблемы, девелоперы этих объектов продолжали пребывать в состоянии оптимистических ожиданий. Общественность «кормили» многочисленными таблицами и статистическими данными, доказывающими, что в Риге, если сравнивать ее с передовыми европейскими городами, по-прежнему не хватает новых магазинов и бюро. Вот только весь этот аутотренинг не помог: волна кризиса накрыла и сегмент коммерческих площадей. Многие торговые и офисные комплексы, уже сданные в эксплуатацию на падающем рынке, так и не сумели найти клиентов даже на 50% своих площадей. Борьба за потенциальных арендаторов ужесточилась, и ставки пошли вниз: поток денег, получаемых владельцами комплексов, оказался значительно меньше планируемого. А учитывая то, что подавляющая часть девелоперов развивала свои проекты на заемные средства, это породило проблемы с погашением ежемесячных платежей. Именно эти трудности, наравне с отсутствием ясности в перспективах развития рынка, и стали одной из основных причин, мотивирующих владельцев выставлять на продажу торговые и офисные комплексы, возведенные в «тучные» годы.

Вот такие варианты   По информации журнала «m2» и портала varianti. lv, в начале 2011 года в стадии поиска новых владельцев находились 50-60 таких столичных торговых или офисных центров. Но мало какие из них предлагаются, так сказать, в открытую. Большинство присутствуют либо в закрытых базах данных маклерских компаний, либо в электронных презентациях, которые рассылаются узкому кругу потенциальных покупателей. Собственники предпочитают избегать обнародования информации о своем желании продать объект. Хотя редко кто из них, начиная проект, не думал о его дальнейшей перепродаже какому-нибудь иностранному инвестору.   Журнал «м2» и портал varianti. lv предлагают познакомиться с некоторыми самыми дорогими и интересными новыми рижскими коммерческими комплексами, сведения о продаже которых удалось собрать за последние пару месяцев. Почему только рижских? По признанию маклеров, только эти коммерческие объекты вызывают интерес у потенцальных покупателей.   За 19,5 млн евро собственники готовы растаться с расположенным в Риге на улице Мукусалас, 41, комплексом Berzins Investment. Он был сдан в эксплуатацию уже в самый разгар кризиса — в конце 2009 года. Площадь этого комплекса немного не дотягивает до 13 000 кв. м. По нашей собственной информации, строительная смета этого проекта, в котором были применены довольно сложные и оригинальные для Латвии инженерные и архитектурные решения, была немногим меньше 13 млн евро.   Ценник в 10,8 млн евро заявлен на домовладение на ул. Базницас, 20/22. Оно состоит из двух 6-этажных зданий и объединяет в себе офисные и торговые площади, а также автостоянку на 250 мест. Общая площадь законченного в 2003 году комплекса, который был признан по тем временам одним из лучших архитектурных проектов Латвии, — 6 800 кв. м.   10 млн евро официально просят за действующий с 2006 года столичный офисный комплекс Astras biroji. Восьмиэтажное здание с общей площадью помещений 7 500 кв. м сразу возводилось с прицелом на дальнейшую перепродажу после заполнения арендаторами. Скорее всего, так бы и произошло, если бы не кризис: собственнику комплекса на ул. Г. Астрас, 8б, пришлось снизить арендные ставки, что сказалось на его привлекательности в гл0зах западных покупателей. Эксперты, к которым обратились  и varianti. lv за консультациями, полагают, что в нынешней экономической ситуации реализовать комплекс по запрашиваемой цене (при том, что строительство Astras biroji официально обошлось в 7 млн евро) не удастся. Имеющиеся арендные ставки не позволяют инвестору окупить вложения раньше, чем через полтора десятка лет.   Новый пятиэтажный торгово-офисный центр класса Б — Dzelzavas biroju nams — за 6,5 млн евро доступен покупателям в микрорайоне Плявниеки. Общая площадь здания — 8 170 кв. м, из которых полезная — 5 931 кв. м. Комплекс включает в себя как офисные, так и складские и торговые помещения. Если верить презентации этой недвижимости, в конце прошлого года арендаторами был занят 91% всех площадей. Вместе с самой постройкой 2008 года покупателю перейдет также земельный участок площадью 11 389 кв. м, который включают в себя открытую автостоянку на 220 парковочных мест.   Сразу два «типовых» торговых комплекса, в которых якорными арендаторами выступают магазины сети Maxima, предлагаются в Кенгарагсе (на улице Ритупес) и Плявниеках. У них один собственник, который желает за свой пакет недвижимости 4,2 млн евро.

Площадь первого торгового центра — 2 500 кв. м (земельного участка — 9 659 кв. м), второго — 1 700 (3 620 кв. м). Оба здания сданы в эксплуатацию в 2004 году. Суммарно в них заняты 4/5 всех площадей. Но продавцы уверяют, что и нынешний показатель заполняемости позволяет им обеспечивать годовую доходность более 9%.   Новый, законченный только в 2009 году, 3-этажный офисный комплекс на Карля Улманя гатве предлагает компания Latio. У потенциального покупателя имеются два вариант: либо приобрести его полностью (это 2 120 кв. м офисных помещений и  1 000 кв. м земельного участка), либо половину (1 060 кв. м офисных помещений). В первом случае цена составит 2,5 млн евро, во втором — 1,2 млн евро. Отметим такой важный для офисных комплексов нюанс: под зданием предусмотрена автостоянка на 10 машин.   За 2,1 млн евро, согласно информации с сайта компании Ober Haus, продается коммерческий центр на углу улиц Кр. Барона и Матиса. Здание площадью 1 875 кв. м включает в себя торговые и офисные помещения, а также тренажерный зал. Площадь земельного участка — 658 кв. м. В рекламном объявлении указывается, что вакантных мест в комплексе нет.   Новый офисно-складской комплекс на улице Тирайнес на домашней страничке компании Immostate стоит в разделе «Продажа» за 2 млн евро. Его параметры таковы: склад — 824 кв. м, бюро — 742 кв. м. К этому нужно добавить 3 185 кв. м земли.   Анализируя имеющиеся предложения, «m2» и портал varianti. lv обнаружили среди них и расположенные на углу улиц Дзелзавас и Вайдавас центр напольных покрытий Elis (за него просят 600 000 евро) и ряд других интересных объектов.

Без точек соприкосновения   «Сегодня действительно имеется довольно большое количество предложений о продаже столичных офисных и торговых центров. Есть и интерес со стороны покупателей. Вот только, несмотря на все это, говорить о значительном количестве классических доходных сделок не приходится: покупателям и продавцам никак не удается одинаково восспринимать одни и те же цифры на своих калькуляторах, — делится своими наблюдениями специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio Игорь Терехов. И добавляет: — Правда, ситуация чуть лучше, чем в 2009-2010 годах, когда реальные покупки-продажи практически не совершались. Последний год принес хоть какие-то сделки, по своей структуре и мотивации участвующих сторон, напоминающие продажу доходных объектов. Из тех, в которых участвовали мы, могу назвать продажу небольшого торгового комплекса в Рижском районе с доходностью на отметке 10% годовых. В основном же короли рынка сейчас — это «стрессовые» объекты (то есть те, чьи собственники испытывают финансовые проблемы — m2)».   Проблема в том, что, по мнению большинства потенциальных инвесторов, цена на предлагаемую им рижскую коммерческую недвижимость слишком высока. Иностранцы желают получить цену кризиса. Однако собственники торговых и коммерческих центров, которые сумели уберечь свои комплексы от претензий со стороны банков-кредиторов в 2008-2010 годах, отдавать себе в убыток ничего не будут. В то же время финансовые учреждения, которые все-таки переняли комплексы должников на свой баланс, самые привлекательные из них на продажу не выставляют.   Всех потенциальных покупателей, которые интересуются латвийской коммерческой недвижимостью можно разделить на две основные группы: это частные и институциональные инвесторы. Среди первых доминируют покупатели из России и ряда других стран СНГ. Многие маклеры характеризуют их так: это состоятельные господа, которые получают удовольствие от самого процесса покупки объекта в стране — члене Европейского Союза. Поэтому усиленно торгуются. Они предлагают очень низкие цены, выискивая тех, кто не справляется с кредитными обязательствами или готов отступить под финансовым давлением.   Скандинавские и немецкие покупатели — это институциональные инвесторы. Чаще всего они представлены инвестиционными и пенсионными фондами. Их подход к латвийскому рынку носит чисто математический характер. Всегда имеется минимальная годовая норма прибыли, которую они желают получать. В последние время она редко опускается ниже 10%. И если, разделив стоимость объекта на суммарную ежегодную арендную плату (за минусом расходов на содержание и обслуживание), они не получают эти самые 10%, то при отказе собственника скинуть запрашиваемую цену теряют интерес к объекту.   «Сделки, которые происходят на рынке коммерческой недвижимости, не сильно различаются по тому, офисный или коммерческий центр продается. Получить желаемую норму прибыли нынче нереально: арендные ставки за последние годы упали на 50-60% плюс многие здания стоят полупустыми. Показатель доходности комплексов и тот поток денег, который они могут обеспечивать при нынешних арендных условиях, — необъективный. Ориентироваться на прибыльность не имеет смысла. Инвесторам остается смотреть только на цену квадратного метра. И если она низкая, то они соглашаются брать объект. По такой схеме могут позволить себе работать в основном лишь покупатели из России, которые еще три года назад почти не присутствовали на нашем рынке. Кроме них активность проявляют предприниматели, которые уже занимаются бизнесом в нашей стране, как-то освоились в ней и имеют свое представление о происходящих в экономике процессах», — рассказывает руководитель латвийского подразделения компании Colliers Inter-national Advisors Денис Кайран. По его словам, в большинстве сделок, которые за последний год заключались при участии его компании (а это объекты общей стоимостью порядка 15 млн евро), у собственников торговых и офисных комплексов не было кредитных обязательств перед банками либо они были незначительными.   Как отмечают наши собеседники, тот редкий покупатель, который нынче присутствует на рынке новых офисных и торговых комплексов, берет их со спекулятивной целью. На десятилетие никто не рассчитывает. Максимум на пару-тройку лет, в течение которых они постараются максимально заполнить объект арендаторами, дождаться роста ставок и уже после этого, имея возможность показать хороший поток денег, перепродать. К тому времени, возможно, и западные покупатели перестанут относиться к рынку Латвии столь настороженно, как сейчас. А значит, перестанут закладывать в запрашиваемую ими сумму нормы прибыли проценты на риск.

Мнения   Денис Кайран, руководитель латвийского подразделения компании Colliers International Advisors: «Большинство выставленных на продажу новых торговых и офисных комплексов не имеют больших кредитных обязательств. Тех владельцев, которые обременены серьезной ипотекой, продажа не спасет: нынешние цены гораздо ниже тех кредитов, которые брались под строительство зданий. Такое имущество, если собственник окажется финансово несостоятельным, скорее всего, перейдет банкам. Нынешние продавцы — это те, кто не готов ждать три года роста арендных ставок и которым требуются средства именно сегодня. А вот владельцы успешных зданий, то есть заполненных арендаторами, продавать их не спешат, так как соотношение цены и доходности, которое хотят видеть инвесторы, выше, чем ценовые ожидания собственников. Сегодня продажи происходят, скорее, из цены на квадратный метр и будущего потенциала повышения стоимости объекта, через рост арендных ставок. На доходность смотрят мало, так как при имеющихся ставках аренды и нынешнем уровне заполняемости, объекты не способны обеспечить прибыль более 4-7% годовых».   Айя Аболиня, член правления компании Ober-Haus: «Тех, кто обращается к нам, в первую очередь интересуют торговые площади в центре Риги. Хороший потенциал для продажи имеют также комплексы в столичных микрорайонах, в которых более 80% площадей занимают якорные арендаторы, например магазины сети Maxima или Rimi. Покупатели хотят уже в первое время получать не менее 8-10% годовой прибыли, в зависимости от того, какой именно объект они приобретают и в каком месте он располагается. В их понимании в дальнейшем вместе с ростом ставок отдача должна будет увеличиться».   Игорь Терехов, специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio: «Имеющийся интерес к новым столичным торговым и офисным проектам можно сравнить с докризисным уровнем, но выраженная в сделках продуктивность от этого намного меньше. Стороны используют разные методы и механизмы для проведения калькуляций и могут сойтись в цене, ведь если ориентироваться на цену покупателя, то продавец не получит «своего». Собственники хотят не только рассчитаться с кредиторами, но и отложить себе что-то «на пенсию». Запросы на покупку приходят даже от пенсионных фондов из Швейцарии и Финляндии. Они готовы вкладывать, но не рискуют пробовать себя в роли предсказателей. Выбор конкретной отрасли экономики и сегмента коммерческой недвижимости, который первым пойдет вверх, — это их главная проблема и задача. Если будет расти розничная торговля, есть смысл покупать торговые центры. Если начнет активно просыпаться бизнес — то офисные комплексы. Если будет прибавлять производство, то стоит вкладывать в индустриальные центры. Пока дать точный прогноз, основываясь на макроэкономических показателях развития и имеющейся статистике, из сторонних экспертов могут немногие. А потому западные инвесторы, которые хотели бы войти в Латвию, с легкой душой накидывают в свою норму прибыли еще пару страховочных процентов. В сумме получается отметка в районе 10% годовых. Но таких объектов в Риге, которые на сегодняшний день способны были бы обеспечить данный уровень прибыльность, почти нет, и в ближайшее время вряд ли они появятся в большом количестве».

Рекордные сделки   Последней крупнейшей на данный момент сделкой по продаже торгового центра остается зарегистрированная летом 2008 года смена владельца торгового центра Minska. Компания R. B. Management Group приобрела его у Linstow Center Development за 4,075 млн евро.   Самая крупная офисная сделка на рынке Латвии была также проведена в 2008 году: немецкий фонд Focus Nordic Cities за 33 млн евро стал владельцем нового офисного комплекса Duntes biroji.   Абсолютный рекорд по цене, заплаченной за латвийскую коммерческую недвижимость, был зафиксирован в мае 2007 года: Domina Shopping Centre продали за 150 млн евро. Его купил немецкий фонд KanAm Grundinvest.
Varianti. lv

Источник: Prian.ru