Обязанности владельцев, налоги и сборы, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости
Владельцам недвижимости в Испании необходимо знать, какие налоги они должны платить согласно законодательству страны, во сколько обходятся коммунальные платежи и жизнь в стране – питание, транспорт, связь.
В Испании одни из наиболее благоприятных условий по сдаче недвижимости в аренду, но важно учесть тонкости при составлении договора между арендатором и владельцем, регламентирующего взаимоотношения сторон. При невозможности длительного пребывания на территории страны целесообразно заключить договор с управляющей компанией для содержания объекта и поиска потенциальных арендаторов. Однако при перепродаже собственности существуют некоторые «подводные камни», связанные с налоговым законодательством, которые также важно учесть.
Налоги, выплаты, коммунальные платежи
Налог на недвижимое имущество в год составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости жилья, которая примерно в 10–15 раз меньше рыночной.
Жителям апартаментов с коллективной зоной (общая лестничная клетка, подвал, двор) придется платить €300–500 в год за коммунальные услуги. Для индивидуальных домов эта сумма зависит от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей зоны, освещение дорог) и составляет в год от €300 до €800.
Еженедельная работа садовника обойдется владельцу индивидуального дома в €80–200 в месяц (в зависимости от размера участка), чистка бассейна (раз в неделю) – в €50–120 в месяц; уборка дома – в €7–10 в час.
Оплата за воду и электроэнергию – по счетчику. Абонентская плата за услугу водоснабжения составляет примерно €15, электроэнергии – €15,84 в квартал; эти платежи вносятся, даже если в доме никто не живет.
За телефон и интернет (ADSL) придется заплатить примерно €39 в месяц. Спутниковая антенна со всеми российскими каналами стоит около €120 в год.
Стоимость страховки недвижимости зависит от ценности имущества: при €20 тыс. Она, например, составляет €350 в год. Что касается услуг по содержанию, то эксперты советуют ориентироваться на €80–500 в месяц, в зависимости от размера жилого комплекса и от перечня услуг. Он обычно включает в себя услуги садовников, охраны, содержание бассейна, других сооружений (теннисного корта, сауны, спортзала, подземной парковки и т. д.). Сюда входит также амортизация недвижимости и услуги управляющей компании.
Питание и транспорт в Испании
Стоимость продуктов питания в Испании остается невысокой по сравнению с другими странами Европы, а также крупными городами России и других городов СНГ, даже несмотря на высокие темпы инфляции за последнее время.
Испания входит в первую десятку стран мира по вылову и переработке морской рыбы. Из сельского хозяйства особенно развито растениеводство. Поэтому здесь относительно дешевая рыба и морепродукты, фрукты и овощи. Мясо и молоко в Испанию импортируют. Поэтому цены на мясо здесь достаточно высоки, за исключением птицы. А вот молочные продукты дешевле, чем в России: молоко 3,5%-ной жирности стоит €0,65 за литр.
Испания – одна из мировых лидеров по производству вина. Большой выбор красных, белых, игристых вин сочетается с весьма умеренными ценами.
В кафе можно поесть вдвоем за €12–17 – с двумя бокалами вина. В ресторане столько стоит одно блюдо. Порции везде большие – можно взять основное блюдо и салат на двоих. Стоимость обслуживания включена в цену блюд, однако принято оставлять чаевые в размере от 5% до 10% от суммы счета в качестве благодарности за обслуживание.
Дешевле, чем в среднем по Европе, обходится и испанский транспорт. Стоимость проката автомобиля составляет €30–35 в сутки.
Стоимость и способ оплаты такси в ИспаниаE7ависят от города. В Барселоне они работают по счетчику. Посадка стоит около €2. Далее оплата зависит от двух факторов – времени и пробега. Пробег стоит в среднем 80 центов за километр. За минуту остановки, могут взять еще 25 центов, что может быть существенно в часы пик.
В Мадриде плата за такси исчисляется не по счетчику, а по прейскуранту, в котором указывается стоимость километража и дополнительных услуг. При выезде за определенные зоны тариф увеличивается, о чем таксист обязан предупредить пассажира.
На испанских курортах оплата обычно производится в соответствии с показаниями счетчика. В ночные часы, выходные и праздничные дни действует повышенный тариф. При поездках за городскую черту необходимо оплачивать и обратную дорогу.
Самый удобный и дешевый вид транспорта в Испании – электрички. Билет можно купить либо в кассе на станции, либо в вагоне поезда. Дешевле покупать в кассе в оба конца сразу.
Сдача недвижимости в аренду
Недвижимость востребована в течение всего года на побережье и в курортных регионах, а также в крупных городах, например, в Мадриде. Цены варьируются в зависимости от типа недвижимости, сезона и месторасположения. Средняя цена аренды квартиры площадью 55 кв. м составляет €820 (от €510 до €2 130 в туристический сезон). Долгосрочная аренда обойдется дешевле: в €700–750 в месяц с фиксированной выплатой независимо от сезона.
Сдаваемая собственность должна быть зарегистрирована в Министерстве туризма. Необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет. Сейчас власти страны ужесточают контроль за арендным рынком, так как все большее количество домовладельцев уклоняется от уплаты налога на сдаваемую недвижимость, составляющего 25% арендной платы. Штраф за нелегальную сдачу недвижимости сейчас составляет €30 тыс.
Поиск арендаторов в Испании можно вести через специализированные журналы, через другую прессу, публикуя объявление в интернете. Аренда жилья очень популярна среди иностранных туристов, студентов университетов и колледжей.
По закону взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны права и обязанности обеих сторон. Стоимость аренды также устанавливается исключительно по договоренности и не регламентируется законодательно.
Всем владельцам жилья в Испании необходимо учесть, что по законам страны арендатор более защищен, нежели арендодатель. Первоначальный договор долгосрочной (помесячной) аренды как правило составляется сроком на год, однако арендатор имеет право ежегодно продлевать срок аренды до тех пор, пока он не составит пять лет. В течение этих пяти лет повышать арендную плату можно только в соответствии с индексом инфляции. Обычно оплата производится ежемесячно, и арендатор платит за месяц вперед.
В договоре указывается, как и кем оплачиваются коммунальные услуги – чаще всего это делает владелец по приходящим ему счетам, затем арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой очередного периода аренды. Согласно закону капитальный и косметический ремонт жилья делается за счет владельца, а мелкий текущий ремонт – за счет арендатора. Если жилец хочет сделать ремонт за свой счет, ему необходимо разрешение владельца.
При сдаче меблированного жилища рекомендуется перечислить в приложении к договору аренды находящиеся в ней электробытовые приборы и ценные вещи, отразить все дефекты и повреждения – во избежание конфликтов между владельцем. При выселении из квартиры это может избавить арендатора от необходимости платить за поломку того, что сломал не он.
Управляющие компании в Испании
При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5–8% годовых. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.
В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет €1 в день (€365 в год).
Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от €6 до €15 (в среднем €8,4) за кв. м. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).
Средняя цена аренды квартиры площадью в 55 кв. м. составляет €820 в месяц. Сумма доходов от аренды за вычетом эксплуатационных расходов достигает €8 600. Ипотечные выплаты для такой квартиры составляют порядка €11 тыс. в год. То есть сумма не покрывает ипотечных процентов, однако разница получается гораздо меньше, нежели в других странах Европы.
Продажа недвижимости в Испании
Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно закону, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Если собственников недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников. Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор.
Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже.
При продаже недвижимости в Испании иностранцы должны платить налог на добавленную стоимость. При владении недвижимости сроком до года НДС начисляется по фиксированной ставке в 35%, более года – в 18%. Если продажа будет убыточной, потери компенсированы не будут.
Регистрация юридического лица
При покупке недвижимости в Испании с целью ведения бизнеса необходимо знать, как происходит процесс регистрации предприятия в стране.
Иностранцы имеют право открывать в Испании предприятия со стопроцентным зарубежным капиталом. Однако необходимо иметь в виду, что по закону директор фирмы должен быть резидентом страны. При наличии испанского соучредителя, таких ограничений по гражданству директора нет. Срок открытия новой фирмы – до одного месяца.
Самые распространенные формы собственности следующие: акционерное общество с неограниченной ответственностью – Sociedad Anonima (S. A.) и общество с ограниченной ответственностью – Sociedad de Responsabilidad Limitada (S. L.). Регистрация фирмы предусматривает следующие этапы:
заключение договора с юристом на ведение дел фирмы;
выбор трех вариантов названия фирмы: через асессора их надо отправить в Мадрид в регистрирующий орган на проверку уникальности, расположив согласно предпочтительности в порядке убывания, срок ожидания ответа – две недели;
открытие расчетного счета в испанском банке после регистрации имени компании;
перевод на счет компании полной суммы уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в Испании для общества с ограниченной ответственностью (S. L.) составляет €3 006, а для общества с неограниченной ответственностью (S. A.) – €60 тыс.;
подготовка вместе с асессором устава создаваемого общества, содержащего следующие сведения: порядок передачи акций; структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений; обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества; порядок разрешения споров;
заверка устава у нотариуса;
заказ печати фирмы;
отправка асессором устава на регистрацию в Торговую палату Испании для внесения предприятия в государственный реестр, в налоговые органы для получения идентификационного налогового номера (CIF).
Нотариальное заверение учредительных документов происходит в присутствии учредителей и администратора. Данные об обществе вносятся в Registro Mercantil (торговый реестр), территориально соответствующий юридическому адресу общества. Стоимость процедуры зависит от размера уставного капитала. Налоговый сбор за учреждение фирмы составляет 1% от его суммы.
Завершает процесс декларация в налоговых органах – получение номера налоговой идентификации (NIF) и регистрация в соответствующем органе налоговой инспекции.
За помощь в создании материала благодарим Ингу Малони, компания La Herencia de Casares
Источник: Prian.ru |