Обязанности владельцев, налоги и сборы, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, создание юридического лица
Стоимость содержания недвижимости в Финляндии складывается в основном из двух показателей – ежегодного налога на имущество и коммунальных платежей. Однако эти показатели зависят от местоположения, площади дома или квартиры, системы отопления, поэтому конечная стоимость содержания варьируется. Зачастую содержание одинаковых домов в соседних коммунах может различаться, поскольку например, вывоз мусора и содержание дороги зависят от удаленности. Содержание дома, зарегистрированного как дача, обходится в два раза дороже, чем содержание дома для постоянного проживания. Ставка налога на недвижимость зависит от кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом или квартира, и ежегодно определяется местным муниципалитетом. Поэтому при покупке дома в Финляндии рекомендуют заранее выяснить у риэлтора размер установленного местными властями ежегодного налога на недвижимость для данной коммуны. Ежегодный налог на квартиру входит в стоимость ежемесячной коммунальной платы и отдельно не оплачивается.
Налоги, выплаты, коммунальные платежи
В зависимости от региона и площади ежегодный налог на недвижимость в Финляндии составляет от 0,3% до 1% оценочной (кадастровой) стоимости объекта. Оценку проводит налоговая служба.
Если во владении находится земельный участок под строительство, то, пока оно не завершено, налог на землю составляет 1–3% той же кадастровой стоимости участка. По окончании строительства надо платить установленный местным стандартом налог – как на участок земли, так и на постройку, находящуюся на его территории.
Текущие коммунальные платежи опять-таки зависят от стиля жизни, метража, типа постройки и региона. Также при покупке недвижимости следует обращать внимание на то, какая система отопления в доме или квартире, поскольку Финляндия все-таки северная страна, и основные затраты здесь идут именно на отопление. В городах здесь центральное отопление, за городом – электрическое, 1 кВт•ч стоит около €0,12. В счете, присылаемом по почте из домоуправления, помимо стоимости коммунальных услуг и отопления (если оно центральное) отдельно указываются расходы на воду, так что окончательный счет зависит от ее потребления.
Владельцы отдельно стоящих домов также оплачивают обязательную страховку имущества от пожара, сборы на содержание дорог и вывоз мусора (последнее обходится примерно в €70-90 в год). А обладатели квартир вынуждены платить за уборку придомовой территории, которая в год «съедает» из кармана собственника те же самые €70-90. Еще примерно €2–3 в месяц за «квадрат» составляют расходы на оплату персонала, текущий ремонт, вывоз мусора. Такие экзотичные для российских квартиросъемщиков, но абсолютно естественные для местных жителей услуги, как пользование сауной и прачечной (они есть практически в любом квартирном доме) обходится пользователям в €10-15 в месяц. Поскольку сумма взноса определяется акционерным обществом жильцов, то ее размер также может варьироваться.
Таким образом, содержание недвижимости в Финляндии зависит в конечном итоге от цели покупки. Если квартира размером 45-50 кв. м покупается для переезда, то ее содержание на окраине Хельсинки с налогом на недвижимость, страховкой и прочими расходами обойдется в €100-150 в месяц, а содержание типичного коттеджа площадью 150 кв. м в месяц стоит €200-250, в зависимости от отопления.
Счета за коммунальные платежи и извещения на уплату ежегодного налога приходит по почте. Если владелец дома не имеет возможности забирать их, периодически наведываясь в свое финское жилище, и оплачивать счет банковским переводом из России, то разумнее открыть т5кущий счет в финском банке (об открытии счета смотрите раздел «Процедура Покупки»). Тогда извещения будут приходить в банк, который автоматически списывает со счета необходимую сумму и отправляет платеж за содержание дома. Отчет с расшифровкой затрат банк направляет держателю счета. При покупке дома риэлторы советуют воспользоваться такими услугами банка и оказывают в этом помощь.
Сдача недвижимости в аренду
Сдавая жилье в аренду, можно не только покрыть затраты на его содержание, но и получить дополнительный доход. Иностранцы имеют полное право зарабатывать на своих финских домах, но за это также надо заплатить налог. Как акционерное общество, так и частное лицо уплачивают одинаковую налоговую ставку с извлеченной прибыли. Она составляет 28% с прибыли в год. При этом берется не общая прибыль, а рассчитывается разница от полученных доходов и суммы всех расходов по содержанию недвижимости (налог на недвижимость, электричество, вода, вывоз мусора и т. д.)
Условия аренды стандартны и не менялись с конца 90-х годов, никаких ограничений по срокам или размерам ренты нет. За последние десять лет средняя по стране арендная ставка на квартиры и дома выросла больше, чем вдвое. Так, аренда дома для постоянного проживания обойдется в €1-1,5 тыс. в месяц, коттедж на берегу озера для отдыха – €0,5-10 тыс. в неделю. Цена сдачи квартиры, также как и цена ее продажи, зависит от города и района. Трекхкомнатная квартира в центре Хельсинки стоит €1-1,2 тыс. в месяц. Такая же «трешка» в Котке, Лахти, Тампере или Лаппенранте – €600-800. Годовой доход от аренды недвижимости в Хельсинки составляет 4,5-6,2% от стоимости покупки с учетом инфляции.
Рынок аренды широко развит, поскольку спрос на коттеджи в Финляндии стабилен на протяжении длительного времени. По оценкам специалистов, спрос даже превышает предложение. В основном российские владельцы сдают свои финские домики своим соотечественникам – петербуржцам, москвичам, которые ездят в соседнюю страну на выходные порыбачить, поохотиться и покататься на лыжах. Поэтому наиболее активные сезоны совпадают с большинством российских праздников: Рождество, Новый год, майские праздники, летний период. Поскольку снимают жилье в Финляндии в основном россияне и языкового барьера нет, сдавать дом можно самостоятельно через многочисленные интернет-порталы, доски объявлений, печатные каталоги и газеты или напрямую общаясь с арендатором. В таком случае можно сэкономить на комиссионных турфирмы или риэлтерского агентства.
Наиболее популярные у россиян места проведения отдыха, а, следовательно и аренды коттеджей, – это Юго-Восточная Финляндия и Север страны, Лапландия.
Управление недвижимостью
В силу географической близости петербуржцам содержать недвижимость в Финляндии легче всего – при наличии визы съездить на выходные и проверить дом им не составит труда.
Но если владельцу недвижимости не посчастливилось жить в Петербурге, то, в принципе, можно обратиться за помощью к управляющей компании: проблема заключается в том, что в отличие от других стран, в Финляндии их не так много. Если в Хельсинки еще можно найти компанию, которая присмотрит за жильем, то уже в 20 км от столицы никто не поедет мыть окна в дачном доме. Исключением является курортные комплексы, за которыми следит управляющая компания.
Обычно за управлением недвижимостью покупатели обращаются к риэлтору, через которого осуществлялась покупка. Агент может и помочь с поиском арендаторов, и договориться с компанией, которая проведет косметический ремонт.
При этом необходимо иметь в виду, что российские фирмы в Финляндии являются лишь посредниками, так как для ведения риэлторской деятельности в стране необходимо иметь сертификат, получить который может только финская фирма. Потому российские риэлторы могут работать только через своих финских сертифицированных партнеров.
Затраты на проживание
Считается, что Финляндия имеет один из самых высоких уровней жизни в Европе, поэтому и является одной из самых дорогих стран в Евросоюзе. Это объясняется и тем, что страна северная –питание здесь стоит дороже, чем, например, в жаркой Испании, не говоря уже про необходимость отопления.
Но, как считают аналитики, расходы на проживание здесь все равно почти в два раза меньше московских и почти такие же, как в Петербурге. Прожиточный минимум в стране составляет €500. Из этой суммы на скромное питание в месяц уходит €200-240, разговоры по мобильному телефону в среднем обойдутся в €20 в месяц. При этом литр молока стоит €1,20, буханка хлеба – €2,50, 1кг картофеля – €0,59.
Поскольку Финляндия, как и весь ЕС, борется с курением, сигареты здесь дорогие – пачка стоит €4,30, но большинство руссиян привозит их собой и продает местным курильщикам. Также дорог алкоголь. Стоимость обеда варьируется в зависимости от ранга заведения и может стоить в кафе от €8,50, в ресторане – от €30. Сейчас в стране распространены сети доступного быстрого питания, такие как RAX, Carols или McDonalds.
Продажа недвижимости
Налог на прибыль с продажи составляет 28%. Базой для налогообложения является разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. В случае если прибыль составляет менее €1 тыс., налог не платится.
При продаже недвижимости услуги риэлтора в Финляндии оплачивает продавец. Это будет стоить примерно 3-5% от стоимости сделки плюс НДС (23% от получившейся суммы). Избежать этих затрат можно, если покупатель решает проводить сделку самостоятельно. Однако для безопасности процедуры все-таки лучше обратиться в специализирующиеся на этом компании. При выборе компании важно помнить, что она должна обладать специальной лицензией на подобную деятельность. Можно обращаться как напрямую в финские фирмы (среди которых есть и такие, где обслуживают и на русском языке), так и к российским риэлторам, которые работают в качестве посредников со своими финскими сертифицированными партнерами. Сейчас почти каждая компания, занимающиеся продажами зарубежной недвижимости, имеет в своем портфолио финские объекты.
Регистрация юридического лица в Финляндии
Можно приобрести недвижимость, зарегистрировав ее на юридическое лицо. Законодательство Финляндии не накладывает ограничений на иностранцев, желающих учредить предприятие, что можно сделать в следующих организационно-правовых формах: частный предприниматель, партнерство, открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью, закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью, кооператив.
Стоимость услуг по регистрации юридического лица в Финляндии составляет около €1,3 тыс. Вся процедура занимает примерно шесть недель. Минимальный уставной капитал 250 тыс. евро
При регистрации фирмы либо один из учредителей должен быть резидентом Европейского Союза, либо (для регистрации бизнеса со 100%-ным иностранным участием) иметь ПМЖ в Евросоюзе.
Для того чтобы нерезиденту Европейского Союза зарегистрироваться в Финляндии как частному предпринимателю, необходимо разрешение на работу и вид на жительство в этой стране. Предприниматель единолично владеет и управляет своим бизнесом в Финляндии и несет неограниченную ответственность по долгам и обязательствам частного предприятия или ограниченную по деятельности акционерного общества.
Партнерство учреждается минимум двумя лицами без необходимости оплаты какого-либо капитала. Управление предприятием осуществляется в соответствии с учредительным договором.
Все зарегистрированные в Финляндии предприятия, независимо от формы собственности, обязаны вести бухгалтерский учет и сдавать периодическую отчетность. Для удаленного ведения бизнеса в Финляндии стоит посоветоваться с юристом.
Финские компании и кооперативы платят налог на прибыль по ставке в 26%. Партнерства не рассматриваются как самостоятельные субъекты налогообложения в Финляндии. Доход партнерства распределяется между участниками соответственно их долям и облагается налогом по месту их пребывания. Доход частного предпринимателя облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале как личный доход физического лица.
За помощь в создании материала благодарим Татьяну Велликок, компания Biport OY LKV
Источник: Prian.ru |