Недвижимость

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, ежегодно должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта (с учетом его естественного износа). Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог. Налог имеет градацию в сторону увеличения при расположении имущества в популярных туристических зонах.

Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано, а не за абстрактное усреднение. За вывоз мусора взимается пошлина – около €5-6 с квартиры и €8-12 с дома в месяц. Абонентская плата за телефон – €5 в месяц. Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно следующее: свет – около 11 центов за один кВт•ч в период с 23.00 до 7.00 и около 15 центов в остальное время дня (в зимний отопительный сезон ночной тариф не применяется); вода – от 40 центов в поселках до 90 цента за кубометр в городах и туристических зонах.

Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются счета в ближайшем почтовом отделении. Несмотря на то что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру в счете можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык россиянам относительно понятен.

На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи – от €10 до €300. Заправленный газом баллон стоит €60. Обмен опустошенного баллона на заправленный стоит €12. А одного баллона в среднем хватает на три месяца (на семью из четырех человек).

За электроэнергию нужно платить без задержек: с июня 2008 года в Черногории практикуют отключение от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев или чей долг превысил €300. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.

Примерные цены на питание в Черногории

Цены в магазинах:

Ветчина (1 кг): €4,5-8,5 (1 кг)

Колбаса (1 кг): €7,8-16

Буженина (1 кг): €9,9-14

Сосиски (1 кг): €3,8-5,5

Сыры (1 кг): €5,2-16

Вода минеральная (1 бут.): €0,45-0,55

Вино (1 бут.): €1,7-10,0

Мясо и п/ф (1 кг): €3,8-7,6

Хлеб (буханка): €0,6-1

Молоко (1 л): €0,6-0,95

Масло растительное (1 бут.): € 1,2-8,0

Йогурт (упаковка): €1

Яйца (десяток): €1,12-1,50

Цены на рынках (в зависимости от сезона):

Морковь (1 кг): €1-1,2; €0,50-1,20

Помидоры (1 кг): €0,8-2; €0,50-3,80

Огурцы (1 кг): €0,5-1; €0,40-2,50

Картофель (1 кг): €0,7-1; €0,35-1,00

Лук (1 кг): €1-1,2; €0,50-1,20

Капуста (1 кг): €0,3-0,5; €0,30-0,85

Яблоки (1 кг): €0,6-1,5; €0,50-1,50

Апельсины (1 кг): €1-2; €0,80-2,20

Брынза (1 кг): €3-6

Абрикосы (1 кг): €3-3,5 €1,60-3,5

Виноград (1 кг): €4-4,5 1€,80-4,50

Средние ресторанные цены:

Pomfrit (помфрит, картошка фри): €1,5 за порцию

Palacinke (палачинки, блины): €1-2 за порцию

Lignje (кальмары): €6 за порцию

Colac (калач, пирожное): €1,2-2 за порцию

Pileci (пилечи, курица гриль, целая): €6

Pica (пича, напитки, 0,33 л): – €1,5

Негушский стейк: €7 (огромная порция)

Пицца: €3,5- 8 (в фаст фуде 1 кусок – €1)

Рыбный салат: €6

Тарелка мидий, креветок, лангустов на двоих-троих: €20

Салат: €1

Кофе (маленькая чашка): €0,5

Большой эспрессо: €1

Мороженое: €2-6

Вода газированная (1 л): €1,5

Вино (1 бут.): €7–15

Пиво (0,35 л): €1,5

Сдача недвижимости в аренду

Купив недвижимость в Черногории, можно сдавать ее в аренду – это обеспечит хороший и стабильный доход от туристов, особенно в разгар летнего сезона, когда спрос на комфортабельные места под солнцем стремительно возрастает. Что касается аренды, черногорские законы не делают различий между иностранцами и гражданами страны. Единственное, что необходимо иностранцам, чтобы сдавать недвижимость, – это быть ее собственником.

Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение властей области. Помимо паспорта им требуется предъявить всего два документа.

Срок действия разрешения – до года. Независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно.

Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (€30-40), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть можно ли в нем жить).

После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья. Для чего нужна категоризация и что это такое? Данная процедура была введена Министерством туризма Черногории с целью разделить все сдаваемое жилье по классам – от самого простого до элитного. По сути дела, такое разделение аналогично гостиничному, но категорий для частных домов всего четыре.

Рекомендуется проводить категоризацию одновременно с получением разрешения, пока заседает комиссия (в таком случае не придется дополнительно платить €30-40 за ее повторный сбор). Только с этими двумя решениями комиссии можно начать сдавать недвижимость в аренду.

Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне €98 в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы. Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит €68 в месяц – из нее вычитаются социальные взносы.

Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи. Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок. Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество. О создании компании читайте подробнее в разделе «Права и приобретение недвижимости».

Доход от аренды достаточно высок – от 4% до 5% годовых. Особенно выгодна сдача недвижимости в столице страны, Подгорице.

Управляющие компании

При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Черногории стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в роли управляющих компаний выступают фирмы-застройщики. Они берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за воду, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

Немаловажную роль управляющая компания играет и в случае присутствия собственника жилья в стране. Надежная фирма не только обеспечивает содержание комплекса, но и помогает жильцам решать бытовые проблемы (для многих из иностранцев это затруднительно в незнакомой стране).

Оплата услуг управляющей компании осуществляется раз в год. И не обязательно ехать для этого в Черногорию. Можно осуществлять оплату при помощи счета в банке. Стоимость этих услуг различается в зависимости от объекта недвижимости, выбранной компании и пакета услуг.

Продажа недвижимости в Черногории

Процедура продажи недвижимости для иностранцев такая же, как и для черногорцев. Для этого понадобятся следующие документы: при продаже квартиры необходим только Лист непокретности (свидетельство о праве собственности), при продаже дома дополнительно требуется копия плана.

Можно продавать недвижимость в Черногории самостоятельно, разместив объявление в СМИ. Но удобнее и безопаснее осуществлять сделку через агентство недвижимости. Для этого открывается банковский счет, на который впоследствии поступают деньги от покупателя. В муниципальном суде стороны подписывают договор купли-продажи. Если у продавца нет возможности приехать в Черногорию, или отсутствует желание вести сделку самому, по доверенности договор может подписать адвокат.

Особенности ведения бизнеса в Черногории

Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.

Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть ЧП (Entrepreneur), ООО (d. o.o.), АО (a. d.), партнерство как с неограниченной (o. d.), так и с ограниченной ответственностью (k. d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).

Для регистрации частного предпринимателя, партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.

Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его устав (статут) в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.

Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10. Затем надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за два-три дня, плата не взимается. Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один день.

Подготовкой пакета документов на сербском языке для регистрации фирмы обычно занимается адвокат, стоимость его услуг около€ 400.

С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм, иногда они сами занимаются такой деятельностью. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы около €200 в месяц.

За помощь в написании статьи благодарим Сергея Иванова, компания Com Bi Com

Источник: Prian.ru