Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право приобрести в Венгрии недвижимость или землю под застройку. Единственным исключением являются сельскохозяйственные земли и объекты, охраняемые государством.
Начинать покупку зарубежной недвижимости следует с выбора самого объекта в интернете, на специализированных выставках, в тематических печатных изданиях и т. д. либо с выбора агентства недвижимости.
В России ряд компаний-продавцов может предоставить вам ознакомительный тур. Как правило, он длится четыре-пять дней. Стоимость тура составляет от €500 и зависит от уровня отеля. В него входит авиаперелет, проживание, завтраки в отеле, осмотр объектов по предварительной заявке покупателя, сопровождение по правовым вопросам, в том числе консультация с русскоговорящим юристом и трансфер аэропорт-отель-аэропорт. Следует учитывать, что в цену тура не включается консульский сбор, виза, полис медицинского страхования, а также дополнительные экскурсии.
В любом случае важно помнить, что в течение нескольких дней нельзя полностью ознакомиться с местностью и учесть все нюансы. К примеру, вас могут и не проинформировать о находящемся поблизости вредном химическом производстве.
Возможность удаленного приобретения
Если вы намерены приобрести в Венгрии недвижимость, но не имеете возможности приехать в страну для проведения сделки, существует возможность удаленного приобретения. Для этого необходимо в России оформить доверенность на своего представителя, заверив ее у нотариуса. Доверенность может быть составлена на русском языке и должна содержать данные загранпаспортов обоих лиц. С таким документом доверенное лицо сможет осуществлять все действия, связанные с оформлением недвижимости, в том числе подписание договора и проведение расчетов. В таком случае вам даже не требуется выезжать из России.
Однако во избежание возникновения в дальнейшем споров о юридической силе документов все же рекомендуется найти возможность присутствовать хотя бы при ключевых операциях – подписании договора, оплате суммы сделки.
Из России в Венгрию: транспортная доступность
Добраться до Венгрии не представляет каких-либо трудностей, так как в стране прекрасно развито транспортное сообщение, как внутреннее, так и с соседними странами. Общая длина венгерских дорог превышает 30 тысяч километров, практически до любого населенного пункта можно добраться по дороге с жестким покрытием. Автомагистрали обозначаются символом М, шоссе международного значения – Е. Семь из восьми важнейших дорог берут начало в Будапеште.
Железнодорожное сообщение с Россией осуществляется по маршрутам Москва – Будапешт, Санкт-Петербург – Будапешт. Между этими же городами налажено и авиасообщение. Основные на этом направлении – «Венгерские авиалинии Malev», которые осуществляют прямые перелеты из Будапешта в США и в более чем 30 европейских стран.
Предварительный договор
После того как выбор объекта сделан, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. В Венгрии для проведения сделки обязательно участие адвоката. Как правило, агенты по недвижимости могут порекомендовать вам, как найти русскоязычного специалиста. Именно он составляет договор, а также проводит в дальнейшем согласования во всех инстанциях.
В договоре подробно расписываются ответственность сторон, все суммы и сроки, а также указывается объект сделки. Фактически предварительный договор означает, что покупатель обязуется приобрести конкретный объект недвижимости и не может отказаться от сделки. Одновременно с этим адвокат обращается в земельный комитет, где данный объект «замораживается». Это означает, что теперь никто, кроме вас, не может приобрести указанную недвижимость.
Одновременно с подписанием предварительного договора покупатель вносит задаток в размере 10% от стоимости сделки, но, как правило, не менее €2-3 тыс. На данном этапе в случае срыва дальнейшей сделки у покупателя есть возможность вернуть задаток. Получить обратно свои деньги он вправе, если условия договора нарушил продавец: к примеру, если строящаяся недвижимость не сдана в срок. Тогда задаток возвращается, более того, он возвращается в двойном размере. Это также указывается в предварительном договоре. Но если свои обязательства нарушил покупатель (не внес в срок деньги и т. д.), задаток не возвращается.
Дальнейшие действия
Для осуществления сделки покупателю требуются только паспорт. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем в дальнейшем, покупатель, может получить в земельном комитете информацию об интересующем его объекте, будь то квартира, дом или земля. Для этого требуется только знать номер недвижимости в государственном реестре и точный адрес. В результате покупатель получает так называемый лист собственности, где подробно расписано: кто является собственником сейчас, кто владел недвижимостью раньше, когда были осуществлены предыдущие сделки с недвижимостью; какова форма собственности на данную недвижимость; чем обременена данная недвижимость.
Заключение договора купли-продажи
Одновременно с заключением предварительного договора адвокат подает прошение в муниципалитет и мэрию о разрешении данной сделки. Его вы получаете обычно в течение шести-восьми недель со дня подписания предварительного договора. Юридическим лицам такое разрешение не требуется. Перевод денег для осуществления платежа может осуществляться как со счета в России (другой стране), так и с личного счета в Венгрии. Для его открытия от иностранного гражданина потребуется только паспорт, процедура занимает не более 40 минут. При осуществлении платежа по сделке деньги будут переводиться не напрямую продавцу, а адвокату. За этим строго следит государство, поэтому можно быть уверенным в законности операции.
После того как из муниципалитета получено разрешение на сделку, заключается основной договор купли-продажи. Он подписывается двумя сторонами, продавцом и покупателем, в присутствии адвоката. В нем указываются данные передаваемого объекта (адрес расположения, технические характеристики помещения, площадь, планировки), сумма сделки, ответственность сторон, срок действия, сумма и срок внесения оставшихся 90% сделки либо условия ипотеки.
Сопутствующие расходы
В Венгрии существует налог на приобретенное имущество (гербовый сбор). Это разовый платеж; он вносится покупателем в течение года после совершения сделки. С января 2010 года схема уплаты гербового сбора за вторичное жилье выглядит следующим образом. 2% за первые 4 млн форинтов (€14,5 тыс.) от покупной цены и 4% от остальной суммы. Для первичного жилья – 4% от разницы общей стоимости и €60 тыс., 4% от всей суммы для стоимости от €120 тыс. Гербовый сбор для коммерческой недвижимости составляет 10% от регистрационной стоимости объекта.
Стоимость услуг адвоката составляет 1-2%, расходы на регистрацию – 0,01-0,05%. В целом сумма налогов и сборов составляет 1,01-12,05% от суммы недвижимости. Указанные платежи ложатся на плечи покупателя. Оплата услуг агента производится продавцом. Это около 3-5% (+НДС).
Государственная регистрация сделки
При заключении основного договора оплачиваются оставшиеся 90% стоимости объекта. В завершение сделки ваш адвокат подает в Земельное управление заявление на окончательную регистрацию недвижимости на имя покупателя. Документ (Лист владельца), подтверждающий ваше право собственности, вы получите через 30-45 дней.
Особенности покупки различных типов недвижимости
Строящееся жилье
Выбрав конкретный объект строящейся недвижимости, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. В нем указывается, что стороны обязуются впоследствии заключить друг с другом договор купли-продажи выбранной недвижимости и определяют основные элементы содержания этого договора. Согласно обычной процедуре в момент заключения предварительного договора покупатель обязан оплатить продавцу задаток в 10%.
При заключении окончательного договора купли-продажи стороны более детально определяют график выполнения платежей по оставшейся части покупной цены, конкретизируют детали планировки и интерьера жилого помещения и порядок перехода права собственности.
Кстати, зарегистрировать право собственности на недвижимость можно, не дожидаясь конца строительства. Как только застройщик получает все необходимые официальные разрешения и в реестре недвижимости зарегистрировано возведение данного объекта, вы вносите оставшуюся сумму сделки и сразу после этого можете быть зарегистрированы в качестве собственника.
Земельный участок
В Венгрии на покупку земли, помимо общего запрета для иностранцев на приобретение сельскохозяйственных земель, существуют ограничения для граждан России и других государств, не входящих в Евросоюз или Европейское экономическое пространство. Так, для приобретения права собственности на участок земли, не считающийся землей сельскохозяйственного назначения, или на хутор с прилегающей к нему территорией размером не более 6 тыс. кв. м вам необходимо получить разрешение административного органа по месту нахождения недвижимости. При получении такого разрешения к покупателю не предъявляются каких-либо особых требований, однако все-таки есть возможность отказа.
Покупка в кредит
В целом банки Венгрии предоставляют ипотеку вполне лояльно; размер кредита зависит от суммы покупки, состояния недвижимости и вашей личной ситуации. Максимальная сумма кредита – 30 млн форинтов, это примерно €100 тыс. Срок погашения – до 10 лет. В качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость и юридически заверенные справки о доходах. Кроме того, при ипотеке заключается банковский договор страхования, по которому покупатель ежегодно будет выплачивать банку примерно €300-400. Ипотечный процент заявляется банками в диапазоне 4-6%, однако на практике вместе с различными «надбавками» он составляет от 8% до 9%. Для получения кредита необходимо предоставить паспорт и справку о доходах.
Аренда недвижимости в Венгрии
Каких-либо ограничений в аренде жилой недвижимости в Венгрии не предусмотрено. В этой стране очень распространена аренда недвижимости «из рук в руки», то есть самостоятельный поиск объекта и совершение сделки. Однако иностранным гражданам все же рекомендуется обратиться в риэлторское агентство, чтобы обезопасить себя от неверного толкования условий договора.
Первым шагом в процессе аренды недвижимости будет заключение между будущим арендатором и агентством договора по оказанию услуг в поиске недвижимости.
После того как объект выбран, арендодатель и арендатор в присутствии риэлтора заключают договор аренды. В нем указываются паспортные данные арендодателя и арендатора; данные документов, удостоверяющих право владения (например, свидетельства о собственности); период проживания; арендная ставка; права и ответственность сторон.
Затем арендатор вносит арендодателю задаток в размере двух-трех месячных платежей. Он служит гарантией сохранности помещения. Если арендатор впоследствии сдает объект с какими-либо повреждениями, то из задатка удерживается стоимость необходимого ремонта.
Арендодатель сдает вам только само помещение и не имеет отношения к обслуживающим компаниям. Поэтому вам придется самостоятельно заключать договоры с коммунальными и телефонными службами по обслуживанию жилья.
Арендодатель имеет право раз в год повышать арендную ставку на 4% (в соответствии с уровнем инфляции в стране).
Если вы намерены расторгнуть договор аренды, то владельца необходимо оповестить об этом в письменном виде. Срок, когда вы сможете покинуть помещение, рассчитывается следующим образом: с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда было произведено уведомление, отсчитывается месяц. Скажем, уведомив арендодателя о своем намерении, 17 августа, вы сможете съехать 1 октября.
В отличие от жилой аренда коммерческой недвижимости предусматривает обязательное участие риэлторского агентства.
За помощь в создании материала благодарим Ирину Лапкину, компания Realty Relations
Источник: Prian.ru |