Иностранные граждане могут становиться собственниками недвижимости в Турции с некоторыми ограничениями. Так, для иностранных и физических, и юридических лиц запрещена покупка объектов в сельской местности, запретных военных зонах и зонах безопасности, а также оформление земельных участков.
Для приобретения недвижимости в Турции для граждан РФ необходим вид на жительство, однако получить его не составляет проблемы (см. статью «Визовый режим и вид на жительство»). Срок его получения – неделя, стоимость – €12-13 на полгода.
Общая площадь приобретаемой в собственность или арендуемой физическим лицом недвижимости не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв. м) по всей стране. На иностранца может быть оформлен только объект, зарегистрированный в Земельном реестре как жилье или рабочее место.
С чего начинать процесс покупки
Чтобы выбрать объект для покупки, лучше всего обратиться в агентство. Продажей турецкой недвижимости занимается множество компаний как в Турции, так и в России. Можно совершить покупку и удаленно, обратившись в агентство через интернет, однако лучше оценить жилье лично, тем более что в Турции цены на аналогичные объекты могут отличаться раза в два-три – продавцы могут намеренно их завышать. Обращение в агентство поможет оценить реальную стоимость недвижимости, определить уровень цен на дома и квартиры сходных параметров и избежать спекуляций.
Перед началом сделки данные загранпаспорта покупателя необходимо перевести на турецкий язык в бюро переводов в Турции или турецком посольстве (консульстве) в России.
Как приехать
Наиболее удобный способ добраться в Турцию – самолетом. Из Петербурга летают рейсы в Анталию, Бодрум, Измир, из Москвы – в Анкару, Анталию, Бодрум, Измир и Стамбул. Стоимость билета в обе стороны – от €350.
Прямого железнодорожного сообщения между Россией и Турцией нет. Можно следовать на поезде через Болгарию с пересадкой в Софии, однако в этом случае потребуется болгарская транзитная виза, поэтому такая практика распространена мало.
Существуют и автобусные туры. Примерная продолжительность поездки – два-три дня, стоимость – около €140 туда-обратно. Однако и в этом случае требуется транзитная виза.
Самый дешевый способ добраться в Турцию – морем. Теплоходные и паромные рейсы в осуществляются из черноморских портов России и Украины (для пересечения российско-украинской границы визы не требуется): Сочи, Севастополя, Херсона, Одессы, Ялты – в Стамбул, Трабзон и Синоп. Стоимость билета около €50 в одну сторону, время пути – около восьми часов.
Открытие счета в турецком банке
Расчеты между покупателем и продавцом осуществляются банковскими переводами. Процедура открытия счета в турецком банке достаточно проста. Сначала в налоговой полиции по месту пребывания нужно оформить налоговый номер. Для этого нужны загранпаспорт, его ксерокопия и заявление на получение налогового номера.
В банке необходимо предъявить загранпаспорт, налоговый номер, а также обязательно вид на жительство. Можно открыть счет в евро, долларах США или турецких лирах. Процедура занимает несколько минут, класть деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Как проходит сделка
После выбора объекта покупатель вносит на счет продавца задаток. Его размер отличается в каждом отдельном случае и может составлять от 5% до 50% от стоимости недвижимости. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления осуществляют оформление документов собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок. Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сами сделки по купле-продаже недвижимости в Турции. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого явится купля-продажа объекта и в котором будут указаны цена объекта и условия оплаты, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре. Договор, даже зарегистрированный у нотариуса, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности к новому владельцу.
После подписания договора и получения вида на жительство необходимо получить от Министерства обороны разрешение на покупку недвижимости, подтверждающее, что объект не находится в секретной или охраняемой зоне (на практике риэлторы редко предлагают объекты, запрещенные к продаже иностранцам). Запросы направляются по почте в Военное ведомство в Измире. Получение разрешения занимает от месяца до трех.
Для этой процедуры необходимы следующие документы: заграничный паспорт покупателя с заверенным у нотариуса переводом на турецкий язык; копия вида на жительство, заверенная нотариально; копия ТАПУ продавца объекта; две цветные фотографии;
Расходы на подачу документов составляют 300 турецких лир (€132).
При покупке готового объекта для регистрации договора в кадастровом управлении необходима полная оплата всей суммы, при покупке на стадии строительства возможна рассрочка платежа (сроки фиксируются в договоре). Средства переводятся со счета покупателя на счет продавца (то есть безналично). Также возможен наличный расчет.
После того как разрешение из Измира получено, продавец (или представитель продавца по доверенности), покупатель (или представитель покупателя по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ). При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика. Срок получения ТАПУ – несколько дней. После его получения покупатель становится полноправным собственником жилья.
Сопутствующие расходы
Налог на покупку недвижимости в Турции составляет 3,3% от заявленной стоимости. Он должен вноситься продавцом и покупателем поровну, но, как правило, всю сумму платит покупатель. Оплата услуг агентства (6%) ложится на плечи продавца. Покупатель оплачивает услуги нотариуса, если он захочет его присутствия при подписании договора (1%), продавец – гербовый сбор (0,5%). Расходы при получении ТАПУ составляют от €500 в зависимости от стоимости недвижимости.
Все сборы взимаются в момент перехода права собственности к новому владельцу (получения ТАПУ). Услуги нотариуса оплачиваются наличными в нотариальной кассе, агентская комиссия – наличными либо переводом на банковский счет агента, налоги – наличными в государственные налоговые органы.
Покупка строящегося жилья
Покупка недвижимости на стадии строительства в последнее время практикуется в 80% осуществляемых сделок на турецком рынке. Плюсом такой покупки является более низкая стоимость приобретаемого жилья и возможность оплаты в рассрочку до конца строительства. Покупка на нулевой стадии или начальной стадии строительства удобна и тем, что покупатель сам может выбрать цвет отделочных материалов и мебели бесплатно (заменить отделочные материалы, оплатив только разницу в цене, если материалы будут дороже). К концу строительства цена объекта возрастает минимум на 15%.
Если объект недвижимости находится на стадии строительства, то, как правило, оплата происходит в рассрочку. В договоре купли-продажи указываются порядок платежей, процент первоначального взноса и ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.
Есть определенные риски при покупке недвижимости на стадии строительства. Поэтому прежде чем вкладываться в стройку, нужно проверить легитимность всех документов на землю, разрешение на строительство, проверить документы застройщика, увидеть его объекты, которые он строил раньше, качество их строения, были ли они сданы в сроки. Таким образом можно сократить риски до минимума.
Ипотека в Турции
Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Оформить ипотеку можно только на объекты, находящиеся в следующих городах: Анталия, Алания, Бодрум, Датча, Дидим, Кушадасы, Махмутлар, Мугла, Стамбул, Фетхие и во всех других, где не запрещена продажа недвижимости иностранцам.
Для получения ипотечного кредита иностранцу требуются следующие документы: паспорт – с заверенным переводом на турецкий язык; копия ТАПУ продавца объекта; вид на жительство; регистрационный номер налогоплательщика; копия техпаспорта здания («искана»), подтверждающая, что здание существует и пригодно для проживания (берется у застройщика); справка обо всех доходах, переведенная на турецкий язык и заверенная в российском посольстве или консульстве на территории Турции. Однако справку можно привезти в Турцию, здесь ее переведет присяжный переводчик и заверит нотариус. 2 НДФЛ (справка о доходах); подтверждение наличия банковского счета, его детализация; документ, подтверждающий, что нет задолженностей по кредитам.
Желательно представить документы, подтверждающие владение недвижимости в РФ или в другой стране, документы на автомобили (если такие имеются). Это будет плюсом, подтверждающим, что покупатель – человек состоятельный. Также можно предоставить сведения о других доходах, например, от аренды, если таковые имеются. Такие доходы можно описать в свободной форме.
Кредиты иностранцам предоставляются сроком от пяти до 20 лет под 7% годовых. Недвижимость дешевле €30 тыс. в кредит купить нельзя. Банковская ссуда составляет до 70% стоимости объекта. Кредит на покупку недвижимости в Турции можно получить и в российском банке.
Как снять жилье в Турции
Арендовать жилье в Турции можно, обратившись в агентство недвижимости, туристическую фирму или просмотрев частные объявления на интернет-сайтах или в других средствах массовой информации – российских или турецких.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются двусторонним договором аренды. Как правило, квартирант вносит залог в размере месячной платы, который возвращается по окончании срока при условии сохранности имущества. Установленного минимума и максимума стоимости аренды здесь не существует.
Срок аренды устанавливается соглашением обеих сторон. Если квартирант на протяжении всего срока платил регулярно, то срок автоматически продлевается еще на год. В противном случае хозяин жилья должен известить арендодателя в письменной форме о невозможности продления минимум за 15 дней до окончания действия договора. Сдача недвижимости в субаренду запрещена законом.
Средняя стоимость аренды квартиры площадью 60 кв. м в центре Стамбула составляет около €400 в месяц. Снять виллу на курорте Ссредиземноморского побережья можно примерно за €800 в месяц (если с мебелью, то от €2 500).
За помощь в создании материала благодарим Юлию Джошгун, компания Yunivir Real Estate.
Источник: Prian.ru |