Российские физические и юридические лица могут свободно приобретать недвижимость в Латвии. Для покупки земли под застройку потребуется разрешение местных властей, однако это скорее формальная процедура.
Российские граждане, зарегистрированные в России предприятия, а также компании, зарегистрированные в Латвии, но принадлежащие российским физическим или юридическим лицам, не вправе приобретать сельскохозяйственные и лесные земли, а также участки: на приграничных территориях; в природных заповедниках и других охраняемых территорий; в дюнной защитной зоне Балтийского моря и Рижского залива (за исключением случаев, когда в городах эти зоны предусмотрены к застройке). Справка: береговой дюнный защитный пояс определен в законе ЛР о Земле - не менее 300 метров в направлении суши. Для рек и озер Латвии – от 100 м и более, зависит от величины водоемов; в защитных зонах публичных водоемов и водотоков, за исключением отрезков, на которых предусмотрена застройка; на сельских территориях месторождений полезных ископаемых государственного значения.
Однако для юридических лиц данные ограничения снимаются в том случае, если доля их акций, принадлежащая гражданам Латвии, составляет не менее 51%.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Предварительно ознакомиться с рынком можно, изучив информацию в печатных СМИ, интернете и на тематических выставках. Для содействия в сделке можно обращаться как непосредственно в компании, расположенные в Латвии, так и компании в России – либо продающие недвижимость через своих зарубежных партнеров, либо являющихся представительствами латвийских фирм.
Для осмотра объектов компания может организовать смотровой тур. Он включает в себя не только непосредственно риэлторские услуги (посещение объектов, консультации и т. д.), но и помощь с размещением в отеле и даже, например, с организацией осмотра местных достопримечательностей. Работа риэлтора бесплатна, остальные расходы несет покупатель.
После того как объект выбран, следует позаботиться о банковском счете, с которого будут производиться расчеты по сделке.
ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА
Для осуществления банковского перевода оформляется специальный «счет сделки». Стоимость открытия счета зависит от конкретного банка. Nordea – 0,4% от суммы сделки, минимум 50 латов (€36,9), максимум 100 латов (€74). Swedbank – 0,4% от суммы сделки, минимум 30 латов (€22), максимум 150 латов (€111). DnB Nord – 0,4% от суммы сделки, минимум 30 латов (€22), максимум 100 латов (€74).
Также оплату можно произвести наличными. В этом случае покупатель вносит деньги в банке и получает в нем платежное поручение, впоследствии предъявляемое продавцу.
Однако могут возникнуть сложности (из-за вопроса о происхождении наличных), а по закону ЛР банк обязан сообщить о сделке наличными, если ее сумма составляет более 10 000 лат (14 000 евро). Поэтому рекомендуем заранее согласовать с банком возможность и объем перевода средств через Интернет-банк. Такие же сложности могут возникнуть и при оплате кредитной картой. Так как каждый случай имеет свои особенности, рекомендуем перед поездкой согласовать эти вопросы фирмой по недвижимости Латвии.
Подробно о проведении расчетов при сделке – в нашей статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».
ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Перед подписанием каких-либо документов по сделке производится проверка объекта. Процедура эта простая и осуществляется в офисе агентства недвижимости – всю нужную информацию выясняет агент на официальных сайтах. В ходе проверки выявляется:
вписано ли имущество в земельную книгу;
законно ли застроен земельный участок;
какова цель использования земли;
существуют ли ограничения на действия с землей (например, в случае если она находится в защитной зоне);
права предыдущего владельца;
в случае если земельный участок приватизирован – закончен ли данный процесс;
уплачен ли за имущество налог на недвижимость;
в случае если имущество заложено – в каком банке, как будет погашен залог;
не ведется ли судопроизводство с домом, квартирой, земельным участком, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Обычно перед подписанием основного договора купли-продажи заключается предварительный договор, или договор о задатке. Договор о задатке в Латвии регламентирован законом. В документе указываются реквизиты продавца и покупателя, паспортные данные недвижимости, цена продажи, условия и способ оплаты, размер задатка.
Задаток вносится при подписании документа. Его размер зависит от суммы конкретной сделки, какого-либо фиксированного процента нет. Как правило, он не меньше €1 тыс. даже для сделок на небольшую сумму. В случае если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан возместить задаток в двойном размере.
Подписание предварительного договора служит для резервирования объекта. Если покупатель готов единовременно внести всю сумму, стороны могут сразу заключать договор купли-продажи.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В Латвии не требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи (купчей), если согласны обе стороны. Если покупатель в процессе сделки не находится в Латвии, он может подписать документ в посольстве Латвии в той стране, где он на тот момент пребывает. В этом случае рекомендуем согласовать этот вопрос с нотариусом, так как обязательным документом, для регистрации права собственности является, кроме купчей, прошение о занесении в земельную собственности на имя покупателя, которое обязательно заверяется у нотариуса и которое подписывают обе стороны.
По законам Латвии если объектом сделки является земельный участок или дом с участком земли, то после подписания купчей необходимо получить разрешение из местного самоуправления (думы).
РАЗРЕШЕНИЕ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ
Разрешение требуется, поскольку самоуправление обладает преимущественным правом на покупку земли. Покупатель получит разрешение, если цель использования участка, указанная в заявлении, не противоречит генеральному плану волости (города). На практике эта процедура носит формальный характер и занимает двенадцать-двадцать рабочих дней.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
Для регистрации права собственности новый владелец оформляет у ною0риуса купчую и прошение в земельную службу (Земельную книгу) и подает документы в это учреждение. Земельная книга является единой и публично доступной базой данных по недвижимости. Выписка из Земельной книги, подтверждающая право собственности, выдается через четырнадцать рабочих дней. В случае со счетом сделки - банк перечисляет деньги на счет продавца согласно условиям договора – обычно после занесения собственности в Земельную книгу.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Дополнительными расходами для покупателя являются: подготовка договора – от 100 латов (€141) в зависимости от способа оформления; прошение в Земельную службу – от 28 латов (€39,5); государственная пошлина – 2% от суммы покупки, но не более 30 тыс. латов (€42,4 тыс.); канцелярские сборы в Земельной книге – примерно 9 латов (€12,7).
Оплату услуг агентства по недвижимости производит продавец или покупатель, в зависимости от условий договора.
ИПОТЕКА
Получение кредита в Латвии возможно, однако главным условием является наличие поручителя (постоянного резидента Латвии) в этой стране и стабильного дохода в своей стране.
Кредиты предоставляют несколько банков, в их числе Latvijas Hipotēku un Zemes banka, Nordea Bank и Swedbank. Срок кредитования во многом зависит от возраста заемщика, поэтому в каждом конкретном случае обсуждается индивидуально. Ставка кредита, при условии хорошего дохода в России, составляет 1,5–2% годовых плюс Euribor.
СТРОИТЕЛЬСТВО НА УЧАСТКЕ
Для строительства необходимо получить разрешение в Строительной управе. Самовольное строительство не допускается. С подробными условиями строительства и перечнем требуемых документов можно ознакомиться в этом учреждении.
Строительство дома с нуля, начиная с этапа подготовки проекта, можно завершить меньше чем за год.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Договор об аренде составляется в письменном виде и включает в себя стандартные условия: реквизиты сторон, сроки арендования, стоимость, ответственность сторон и т. д. Срок аренды может быть любым, в зависимости от договоренности сторон.
Услуги агентства по недвижимости, как правило, арендатор. Подробнее о комиссии агента – в разделе «Содержание недвижимости».
За помощь в создании материала благодарим Александра Балашова, компания SIA Nestos
Источник: Prian.ru |