Россияне, как известно, питают особые чувства к недвижимости, расположенной на первой береговой линии от моря. С плюсами такого жилья все ясно — это прекрасные виды из окна, близость пляжа, шум морского прибоя и т. п. А в чем подвох? Временные фавориты В то время как мировой кинематограф направо-налево искушает зрителя белоснежными пляжами, лазурным морем, пальмами, умопомрачительной красоты закатами, на фоне которых по сюжету обязательно случается большая любовь, сложно не соблазниться и не начать мечтать о доме на берегу моря. Видимо, настолько сильны эмоции и вера в сказку, что даже разумные доводы, которые говорят отнюдь не в пользу прибрежной недвижимости, будущими собственниками в расчет не берутся. Россияне охотно приобретают как апартаменты, так и виллы, расположенные на первой линии, не отдавая каких-либо предпочтений определенному виду недвижимости. Для собственного проживания и отдыха жилье берут около 60% наших соотечественников. «Сдача в аренду составляет 25%, и только 15% покупают виллы, апартаменты или таунхаусы в инвестиционных целях, — утверждает Александр Гладкевич, директор представительства Status Home в России. — Многих инвесторов привлекают условия ипотечного кредитования (под 3,5–5% годовых), поэтому клиенты приобретают сразу несколько объектов, в том числе отели, рестораны и мн. др.». Интересно, что страны-фавориты со временем меняются. Так, в последние два-три года россияне активно покупали прибрежную недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании. Сейчас их приоритеты сместились в сторону Турции, Греции, Италии и Франции. Правда, иногда пожелания клиентов не совпадают с реалиями, то есть в выбранной ими стране может не оказаться подходящих квадратных метров. Часто бывает так, что первая линия на популярных старых курортах давно застроена, поэтому что-либо купить можно только на вторичном рынке или в пригородах. Кроме того, на первой береговой линии, как правило, доля апартаментов и таунхаусов в общем предложении значительно больше, чем вилл. Если говорить о странах, то, по словам Екатерины Тейн, партнера, директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton, больше апартаментов предлагают в Болгарии и Черногории, а вилл — во Франции и Италии.
Между первой и второй… Недвижимость на первой линии обычно на 30–50% дороже той, что удалена от берега. Однако на популярных курортах разница в цене может достигать 100%. Юлия Титова, директор компании Rentsale, приводит в пример Турцию и Францию: «В Аланье фронтальные апартаменты с двумя спальнями на первой линии стоят около 300 тыс. евро, аналогичные на второй линии — 150 тыс. евро (подобная ситуация возможна даже в пределах одного комплекса, состоящего из нескольких корпусов). В Ницце фронтальные апартаменты с одной спальней на Английской набережной (первая линия) будут стоить около 300 тыс. евро, чуть дальше от моря, в пешей доступности можно приобрести апартаменты той же площади за 150 тыс. евро». Самые дорогие объекты, по словам Е. Тейн, расположены на Лазурном Берегу Франции, где стоимость вилл колеблется от 10 до 200 млн евро. В Марбелье (Испания) они стоят в среднем 5–7 млн евро, на побережьях Португалии можно найти дома по цене 1,5–4 млн евро. В Греции за 1,2 млн евро, как утверждает Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, можно купить виллу с собственной береговой линией, в Италии такой объект будет стоить 1,8–2 млн евро. Высокие цены Ю. Титова объясняет тем, что земля на первой линии дорогая, поэтому застройщики пытаются реализовывать на этих участках элитные проекты с использованием высококлассных отделочных материалов. Однако при сравнении цен на объекты, по мнению эксперта, следует также обращать внимание на расположение недвижимости и инфраструктуру. Так, в Святом Власе (Болгария) в 100 м от моря апартаменты с одной спальней стоят около 50–60 тыс. евро. На первой линии здесь находятся элитные проекты («Монастырь», «Каза Реал»), в которых площадь односпальных апартаментов больше и качество самих объектов лучше, не говоря уже о видовых характеристиках, поэтому стоимость односпальных апартаментов уже около 150 тыс. евро. Причем на первой же линии можно купить за эти же деньги двуспальные апартаменты, отъехав всего на пару километров в сторону, между курортами Святой Влас и Эленит. Однако вокруг не будет развитой инфраструктуры, проекты будут уступать по качеству.
Скандальный новострой Прибрежная зона, как шагреневая кожа, постоянно сокращается. В ОАЭ вопрос ограниченного количества земли рядом с морем решили путем засыпания искусственных островов. В других странах, для того чтобы избежать чрезмерной плотности застройки, ввели ограничения на возведение объектов вблизи моря. Например, в Португалии, по словам А. Гладкевича, не ближе чем 500 м до океана. Однако это никак не влияет на уже существующие объекты или земельные участки, получившие разрешение на строительство до принятия таких требований. В некоторых регионах закон запрещает возведение домов выше трех этажей. На Кипре, как отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в некоторых местах не разрешено возводить дома выше четырех этажей. В Болгарии со вступлением в Евросоюз стали действовать и новые правила: строительство в 100-метровой зоне пляжа запрещено, в 300 м от берега высота зданий ограничена тремя этажами, в 500 м — пятью (такие правила действуют и в других европейских странах). В Турции существует ограничение на строительство жилых объектов на первой линии, так как предпочтение отдают туристическим комплексам. В долгосрочной перспективе, по прогнозам экспертов, жилье на первой линии продолжит расти в цене, поскольку количество предложений со временем будет уменьшаться. Однако недвижимость будет ликвидна только в том случае, если она возведена в соответствии с законом. Увы, но некоторые застройщики продолжают его нарушать. Чтобы не попасть в ловушку, В. Оришак советует при покупке квартиры или дома в новом объекте убедиться, что все разрешения были получены, в противном случае можно лишиться своей собственности. Классический пример — испанские Марбелья и Коста-дель-Соль, где незаконные постройки были снесены. Закон о прибрежной зоне там был принят 20 лет назад, но зачастую его игнорировали. «Дома возводили вопреки запретам, но с разрешения местных коррумпированных властей. В итоге, когда правительство решило положить этому конец, под угрозой сноса оказалось около полумиллиона домов по всему средиземноморскому побережью Испании, а также на Балеарских и Канарских островах. Большинство таких домов принадлежит иностранным инвесторам и покупателям, в частности британцам. Под горячую руку попадались даже дома, возведенные за много лет до принятия закона о побережьях», — рассказывает С. Зингель. В Италии, Франции, на Кипре, в Болгарии работают в основном в соответствии с выданными разрешениями. А вот испанцы, греки и черногорцы прославились как незаконопослушные строители. «В случае с Грецией сносов зданий не припомню. Обычно девелоперы договариваются с властями. Показательный снос проводили в Черногории (но не до основания, а чтобы припугнуть)», — приводит пример Ю. Титова. В Португалии также были зафиксированы случаи возведения домов без разрешительной документации, однако недвижимость сносить не стали, застройщиков подвергли весомому штрафу.
Инвестиции у моря Какие еще минусы могут быть у жилья на первой линии и насколько такая недвижимость привлекательна для вложений? «Если говорить об инвестициях, то необходимо в первую очередь ориентироваться на аренду недвижимости, — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. — Иными словами, покупатель, приобретающий апартаменты или виллу на первой линии, должен заранее подумать о том, кому он сможет сдавать свое жилье. В этом случае россиян не рассматривают как арендаторов изначально, потому что наши соотечественники отдыхают за рубежом по путевкам и, соответственно, селятся в отелях. Европейцы, напротив, путешествуют самостоятельно и предпочитают отелям частное жилье. Однако не будем забывать, что основная их мотивация при этом — экономия средств. Поэтому их тоже не следует рассматривать как потенциальных арендаторов: раз они экономят, то жильем на первой линии интересоваться не будут, так как оно стоит дороже». Кроме того, покупатели, по словам эксперта, должны четко понимать, что такая недвижимость не подходит для длительного проживания из-за повышенной влажности и сырости, а в дальнейшем при его перепродаже могут возникнуть проблемы из-за низкой ликвидности объекта. Страховка за дом, расположенный на первой линии, обойдется собственнику недвижимости в десять раз дороже, а эксплуатационные расходы будут в пять раз выше. Разрушающее воздействие ветра и песка приведет к тому, что хозяину придется чаще тратиться на ремонт. Хотя некоторые эксперты уверяют, что с помощью качественных материалов, используемых при строительстве и отделке дома, можно уменьшить неблагоприятное воздействие окружающей среды. К таким материалам относятся пластифицированные краски, защищающие строение от влаги и перепадов температур. Влажность, сырость и холод можно победить, например благодаря установке центральной отопительной системы или подогреву полов по всему дому. Еще один минус в том, что в туристических местах в сезон может быть шумно и многолюдно. Не всегда комфортно, если дома возведены слишком плотно друг к другу или выход на пляж неудобный, например со скалистого берега. Хотя в другой ситуации это обстоятельство может стать благом. Так, в случае шторма возникает опасность подтопления недвижимости, если она располагается в непосредственной близости от океана. Однако, если виллы и апартаменты находятся на возвышенности, вероятность разрушений мала. Как говорит В. Оришак, иногда бывает, что объект расположен на первой линии, но сразу за ним или перед ним проходит оживленная автомобильная или даже железная дорога, что снижает его привлекательность. Кстати, европейцы покупают недвижимость не на первой линии, а на возвышенности, но с хорошими видами на море. Подобные объекты дешевле и практичнее. В то же время эксперт не рекомендует брать жилье слишком далеко от моря и без видов: несмотря на привлекательную цену, их будет сложно перепродать в случае необходимости.
Юлия ПИЛИПЕЙКО
Недвижимость и Цены
Источник: Prian.ru |