Слово "девелопер" вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Москве практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.
Стена к стене
Долгое время московский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и тд.
По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Noble Gibbons Яны Кузиной, "задача консультантов сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении".
"С помощью специалистов девелопер должен построить здание под ключ и наполнить его арендаторами. Тогда его задача считается выполненной", - говорит вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский.
В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. "Многие считают консультантов пиявками, сосущими соки и отказываются от их услуг, считая, что и сами с усами, - поясняет собеседник "Интерфакса". - В результате, неграмотно спроектированные или неправильно расположенные объекты не пользуются спросом на рынке. Типичный пример - загородные особняки площадью 500 кв. метров, построенные на участках в 10 соток стена к стене. Или торговые центры, запроектированные без учета транспортной доступности".
"В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса", - говорит гендиректор компании "Ведис-Девелопмент" Игорь Евтушевский.
К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.
Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга и функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co. KG"), а также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус"). В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.
Девелопмент - "фи"
Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.
И. Евтушевский поясняет, что на рынке есть те, кто предлагает решение части проблем, но не всего их комплекса. "Почти все российские девелоперы - бывшие строители, и мы в том числе", - признается А. Закревский.
Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. "Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают", - говорит партнер компании Хаарманн, Хеммельрат и партнеры Герд Ленга. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.
При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).
"Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Однако в Москве, - отмечает А. Закревский, - отработанные на западе приемы адаптируются к местным реалиям. Например, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора и подрядчика, и самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта".
По такой схеме действует девелоперская компания ST Group, принадлежащая известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. Летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы (улица Обручева - ИФ). Уже известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.
Девелоперские потемки
О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем и ипотеки", - отмечает А. Закревский.
Участники рынка отмечают, что в ходе своей деятельности девелоперу в Москве приходится решать ряд проблем, с которыми его западные коллеги практически не сталкиваютяF.
Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.
"Российская беда в том, что, во-первых, наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, а во-вторых, абсолютно непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь", - говорит А. Закревский. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных и собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. "В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй 1 млн. кв. метров офисных площадей, а 1 января оказывается, что построено только полмиллиона", - поясняет он. Получается, что в российских условиях девелопер движется к цели в потемках и должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье и удачу.
Непрофильные активы
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т. п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
"Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера и города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, а не из абстрактных коэффициентов", - считают участники рынка, отмечая что подчас затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта.
Городские структуры могут заниматься девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространятся исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т. д. Так происходит на Западе. Но в Москве мэрия пытается конкурировать с бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. А. Закревский называет это неумелой попыткой чиновников заработать там, где бизнес должен зарабатывать сам. "Задача властей - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито", - поясняет он.
Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.
Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов (прежде всего международных ритейловых сетей), которым, отмечает А. Закревский, "приходится всем заниматься самим". "У Ашана, Оби, ИКЕА есть четкие требования к торговым комплексам, однако на рынке нет девелопера, способного реализовать их в полном объеме на практике", - поясняет он.
Эксперты не сомневаются, что в перспективе рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающимся к инвестициям в московскую недвижимость. Показателен в этом смысле опыт сотрудничества "БазЭла" Олега Дерипаски, вошедшего на строительный рынок Москвы покупкой активов СПК "Развитие", и компании "Конти", привлеченной в качестве управляющей компании ряда проектов.
Источник: www.realtybuilding.ru |